村长给大家分享和租客打官司的经历

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今天请村长来给大家分享和租客打官司的经历以及找租客的经验教训。

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66 条评论

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    枫丹
    村长你好, 去年咱们只有一两个房东群的时候, 你给大家分享过和租客打官司的经历。 现在咱们十六个群了, 很多房东没有听过,能在给大家讲讲?
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    村长
    你好!当然。 这是我做房东以来遇到的最难缠的租客纠纷。 从2014年10月开始, 一直到现在。 耗时耗精力, 有很多体会。

    说实话, 和租客之间相处, 尤其是有了纠纷, 解决办法多种多样, 不可能有一个好的标准解决方案。回顾这个案例, 我觉得在不影响投资盈利目标的大前提下, 能与租客和平解决,能快处理,都是好办法,最好不要走得像我这样的地步。

    希望大家通过我的这个例子,能够琢磨出更好的处理方式,那就值得今天大家花费的时间!
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    枫丹
    那请你给讲讲这段经历, 大家也会从中吸取经验教训。
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    村长
    好, 我大概叙述一下纠纷的过程
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    村长
    2013年6月15日
    我在Downtown出租屋的Basement空出,发出广告,一位已经退休的西人IT专业人士(这里就叫他Pat)申请,觉得是有教育的专业人,一天后就和这个人通过email签了租约合同。Pat交了首尾两月租金,拿走钥匙,这个Unit就算租了出去。
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    村长
    2013年6月16日
    手机接到一个莫名信息:
    Hey! I was coming around 10:15pm at your rental house.. I saw a bare lady ' like naked ! U should aware who u renting ? they look ?
    (意思是提醒我,招租要小心, 这个发信的人看到地下室的新入租客带有一个女人)
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    村长
    2013年6月17日
    我赶紧联系租客Pat 确认他是否带外人入住。 Pat说和他一起的是他一个智障儿子。 所谓的naked person, 就是他儿子。 这才意识到,租客已经把儿子填在租客合同中。这是我的失误!
    Pat问信息里有无照片。 我明确告知无照片无录像。

    似乎事情完结。一年的时间过去, 期间相安无事, 但在2014年7月开始了新故事。
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    村长
    2014年7月
    Pat要求并开始用租屋提供的Internet,。 由于他儿子过度使用,网络速度变慢。为了不影响房东间扯皮,我取消原来internet Account, 让Bell来装高速无限量互联网。

    可是,Bell换网不给力, 派了好几个业务员安装才成功。导致房屋4天没有互联网。

    互联网正常运转后,原以为连好就没事儿了,没想到三个月后,纠纷就此而生。
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    村长
    2014年10月
    我接到了租客的邮件,说他儿子要求不支付两个月的房租(注音这里Pat开始以智障儿子的名义。)

    理由:

    1. 刚入住有人拍照, 侵害儿子人权,
    2. 互联网断4天, 儿子烦躁不安, 带来焦虑, 加重病情。
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    村长
    2014年11月1日
    租客停交租金。发信催促后, Pat说儿子要求不能交租,态度强硬,而且罗列房屋缺点,整理出repair list… 使出赖租房客常用的伎俩。看来没法商量了。

    2014年11月2日
    立即填写N4,通过邮局发出信函和email了copy。
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    村长
    2014年11月17日
    租客一直没有交租,于是到了Tenant Landlord Board (简称 TLB,租客房东委员会)申请L1, 请求受理驱赶申请..
    轮到我递交申请表,审阅人员指出我的申请有两个错误:

    第一个错误:N4上要求租客交租的期限14天算的不够。11月2日之后到11月17日申请,只有13天。
    第二个错误: 填写的租客名单上少了一个租客名字(考虑儿子是智障,没有写他的名字),要求是所有租客姓名。
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    村长
    由于这两个失误,申请被立即dismissed, 重新来过。
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    枫丹
    这真是教训, 填表也需要有经验啊。
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    村长
    是,没有经验的代价
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    村长
    2014年11月18日
    赶紧重发了N4, 又等15天后再次申请L1。由于圣诞来临, L1庭审排期后延, 日起排到2015年2月5日。
    在这个期间,租客也申请了T2和T6 ,告我(房东)没有给他好的租房环境。。。 列出一系列的问题。。 他的庭审排期在我的之前。
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    村长
    2015年2月5日
    参加租客Pad申请T2和T6 庭审hearing... 我和租客面对面站在了庭前。对峙有趣,法官明白原委,法官最后经过和我,和租客协商,达成一致意见, 如果房客在4月1日不搬出,房东直接可以申请shriff 赶出租屋。 当时租客没有异议,同意搬出。。。
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    YanKee
    史上最长赶租客哇
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    YanKee
    lol
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    村长
    2015年2月底
    联系清理公司,等租客走后清理房间,其他租客介绍来了新租客,准备尽快入住。
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    村长
    2015年3月5日,
    租客Pat翻悔,对判决不满,申请了 order review。
    TLB Board对案子重新了审查和review, 否决租客异议。判决维持原判。 The decision was still unchanged...
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    村长
    2015年4月1号
    租客没有搬出。。 等到4月5号,租客还没搬走。
    立即去Shrieff Office 申请驱逐令eviction order..

    到那儿才得知,租客Pat已经申请Divisional Court Appeal。到法院把TLB 房东租客委员会告了。 诉TLB的判决不公。

    不久收到租客发给的上诉Appeal 文档。Pat表示不会搬走,按照法律,只要租客申请Appeal,法院将会允许他住下去等上诉最后判决。
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    枫丹
    啊,就这样住下去啊?
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    村长
    是啊, 这是这儿的法律流程。。没有办法
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    枫丹
    白住? 那房东损失太大了 。
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    村长
    2015年4月19日
    Divisional court 法院承接案子法官首先拒绝租客appeal,取消上诉, 认为租客已经在TLB庭审同意搬出,不符合Appeal 条件。
    对此,Pad申请了第一次快速motion,反对法官决定。地方法院要我在一个星期内回应并上庭参加,我聘请了律师。

    开庭当天,大法官对着租客摇头,直面说,是在利用法律空子,take advantage of the system.. 但是租客律师据理以争,租客上诉期间有权力享受auto-stay ...

    法官无言,当庭说,我不能改变法律,grant you stay.. 但是我必须给这个租客有条件居住:

    1. 不能 live for free...必须每月交租,直到最后appeal 判决。
    2. 如果在正式法庭判决下来之前,有一次不交租,立即取消租客的Appeal机会。

    我的律师让我不用急。 只要租客Pat有一次不交费,我们就可以反诉,法律叫 QUASH MOTION. 意思就是只要有一次不交,就取消他的上诉申请,dissmiss his appeal。

    那天起, 我开始期待他别交房租,别交租金。
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    村长
    2015年6月1日
    这一天是交租日,一直到晚上10点没有收到租客租金。我立马告诉律师。律师告知他立即给了 Quash Motion给租客。。。然后安排一个星期后庭审Hearing。

    之后,租客一直没有交租。
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    枫丹
    遇到赖租客,房东就是一心想让赖租客早点走。
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    村长
    2015年6月9号
    庭上见到租客Pat,一个政府提供的律师坐在租客边上。我的律师陈述了quash motion 观点,要求取消上诉,dismiss the case。

    租客律师给出了不交房租的理由:本来要在6月1号12:00午夜之前交房租,但因收到律师的通知函。认为要打官司,就不交了。

    开庭的法官,认为我的律师发motion信函太快。。 让租客疑惑,辩护理由成立。我们的Quash 被否决。

    还好,在这次庭审, 设定了最后Appeal庭审日期, 时间是 Nov 12 2015
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    枫丹
    这个庭审排期这么长? 租客还要在你的租屋住这么长?
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    村长
    2016年6月底
    租客补交六月房租,我和律师认为Pad交不上7月租金,这也是我们在Appeal Hearing 之前的最后机会了。

    可是政府抚恤机构给我来了电话, 他们将会为Pad支付以后的租金,尽管我求不要租金,但政府的支票到家了, 而且之后租金月月准时。

    我和律师没办法,最后只能等到庭审设定的最后日子。
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    枫丹
    真是挺熬煎的, 不容易。
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    村长
    枫丹,这个时间应该算短的。。 很多要等上一年
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    村长
    2015年11月12日
    终于等到法院的上诉开庭, 三个大法官阿,坐在那儿,二个书记员。整个早上为这一个案子, 次次如此,能不能说这是浪费纳税人的钱?

    庭审,三个大法官清楚地看到了租客的表演和意图。 三个小时的庭审,宣布租客败诉,立即赶出。
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    枫丹
    在安省,做房东不容易。不过最后法律还是公正的。
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    村长
    2015年11月17日
    我去了驱赶租客的特殊部门, Shriff Office, 定了驱赶时间: Dec. 07, 2015
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    村长
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    枫丹
    从2014年10月到2015年12月,花了一年多时间。
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    村长
    2015年12月07日
    租客被驱赶出去。
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    村长
    哈哈, 挺熬人的。。
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    村长
    这里我总结了几个教训给自己, 供大家参考
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    村长
    【教训一】严格审核租客
要想房东生活安宁,把好第一关,选对租客是关键.

    查信用, 查历史,这些环节不能省,不要草率. 对租客的租金来源要调查清楚。 像案子中这位退休有文化的IT人,靠福利生活,一旦生活中有事发生,钱用它处。租金交不起, 就有可能赖租.
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    村长
    【教训二】面试每个租约合同上的申请人


    我在这个案子中所犯重要错误,就是面试没有看到他的缺陷儿子, 其后租客处处以其缺陷儿子为借口, 为案情拖延找依据. 
没有看到租客,你不可能全面了解这个人.
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    村长
    【教训三】房客提出房屋问题,尽可能及时咨询和解决租屋出现的问题。


    赖租租客的最大借口是租屋条件不好,要隔一段时间询问租客,是否有大的问题需要维修。把询问记录备案。我的案子中,保留每次查询居住条件的email. 这个成为TLB判决关键,租客列出房屋条件不好的借口,被一一被驳回。
我认为,好的租屋找来好的租客,房东对租屋不维护,居住条件不好,肯定很难找来好的租客,招来了,也会有很多麻烦。
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    枫丹
    这些教训对于新房东来讲, 很重要。
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    村长
    【教训四】 租客欠租,让N4 发挥作用。


    很多房东认为,租客欠租, 给N4就是翻脸打官司撕破脸,其实不然。告诉租客,这是一种房东管理租房的流程,与Personal 没关系,任何租客都一样对待,这样会缓解关系,让你坦然很多。
给这个N4, 与真正到Board去申请打官司,还至少差14天的时间,这个期间,就是给租客努力去凑租金的时间。N4 会他们给压力,让他积极主动。
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    村长
    【教训五】申请N4 要填写好所有信息. 


    完整信息包括:1. 完整的租客名, 只要在合同上出现的租客,都得写上. 2. 完整的地址, 包括Unit No. 3. 清楚明确的要求租客交租的最后日期, 确保天数在14天以上。 由于自己表格填错, 被耽搁了时间,就不值得了!
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    微晓
    租客欠租金,最快哪一天可以给他N4?
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    村长
    这里我想说,房东和租客应该是友好的关系, 我的90%的租客都非常好, 不应该成为敌对关系。
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    微晓
    比如1号是规定的交租日没交,2号给N4,行吗?
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    村长
    房东是希望的是租金收入, 租客是你的顾客,应该认真对待,但不能被坏租客给蒙骗
  • George
    雇佣律师费用大吗?
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    村长
    如果租客欠租,按规定, 没有交租的第二天就可以发N4
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    村长
    George, 在TLB 庭审期间, 不一定要用律师, 找Paralegal 法律专业人就行。
  • George
    谢谢村长!法院期间聘请律师费用大吗?一个朋友就是听说律师都是吸血,所以不敢轻易请律师。
  • George
    看起来你请的律师还算地道,动作比较快,没有故意拖拉
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    村长
    律师就是专业人, 遇上事情,需要的不能免。
  • George
    是的。谢谢分享!
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    于戎伟
    村长的故事一定发端于房东群建立以前吧?
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    村长
    大壮来了。。是的, 这是2014年的事
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    于戎伟
    村长,我早期写过一篇博文,名字叫做《与新手房东一席谈》,后来我发现,其实老房东其实对一些基本的条款和方法也不是很清楚。甚至道听途说。
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    村长
    作为房东, 就是租房那租金。 在安省法律环境下,如何避免和租客无谓内耗。。。房东们需要学习和切磋,
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    村长
    在开始选租客的时候,把好关,这样会让今后的房东生活容易很多。 现在我选租客,就非常仔细认真, 过滤很多差租客。。。
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    枫丹
    谢谢村长分享宝贵经验,更多房产投资,租客管理方面的知识,请到房东网 58fd.ca 查询。
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    村长
    谢谢枫丹。。
  • ccj513
    村长:paralegal 是指什么?L1时要N4的送达证书是什么?我亲手送其手中的
  • ccj513
    11.2-17,去除2天,满十四天来啊。我看是不是邮寄通知的话要加5天的吧?

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