投资人夜话:房产投资与现金流的迷思

作者:Jennifer Mei

夜话主持: Jennifer Mei

今日导读:

现金流对于房产投资的重要性,今年已经被大谈特谈了。

我作为现金流派的坚定支持者,又有一些不同于他人的考虑,如何兼顾现金流和升值,作为房产投资人,我们一起来探讨。 

请看今天的文章《房产投资与现金流的迷思》


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在《富爸爸,穷爸爸》一书当中,曾经讲过这样一个故事:

作者当时要去买一个看起来很不错的小房子,但是每个月要贴补$200,他把这个投资决定告诉了富爸爸,富爸爸问了他一句话,这样每个月亏损$200的房子,你能投资多少个呢?

作者带着遗憾,最终放弃了这个看起来很满意的小房子。

很多人看到这里时,觉得不以为然。一个月$200的负现金流有什么呢?

每个月我有本金还在里面啊,可以当做强制储蓄。

而且那是一个多么可爱的房子,以后肯定会升值的。而且现在哪里还能找到有正现金流的房子呢?

我自己刚开始在房产投资时,要求自己要做到,一定要有正现金流。

当时只是机械地执行这个决定,但是几年以后发现这个决定,对于房产投资生涯的持续发展,有着不可取代的价值。

第一个最主要的正面影响是关于贷款:

刚开始买1-3个投资房贷款时,如果有自住房同时还有一定的工资收入,每一个银行都可以极其容易地批准贷款。

可是从第4套投资房开始,银行认为投资人的出租房是一个portfolio,要求每个投资房的租金,要能够支持1.1 - 1.25倍的每月贷款加地税和供暖,这项规定也被用于新买的投资房。

而且新买的投资房还要按照5年posted interest rate来计算贷款的还款额(其实这就是今年才开始实施的B20压力测试的内容,而对于多套投资房,在很多大银行早就开始实施这个压力测试了)。

在这种政策下,新买的房屋很难达到放款要求。

但是如果其他投资房有比较高的正现金流,很多银行可以做exception,即特批,把新买的房子加入到整个portfolio中,只要portfolio的租金总值达到了1.1 - 1.25倍的贷款加地税和供暖。

如果每套房子有$200的负现金流的话,基本上买到第四个投资房就已经被各大银行止住步伐了。



第二,在每个投资人的投资生涯中,一定会碰到经济的起伏周期或者是房产的周期性调整。


当经济不景气时,可能会暂时失去工资收入或者是碰到房市趋跌。如果这时候还需要每个月从口袋中掏出钱去补贴投资房的话,可能就属于压倒骆驼的最后一根稻草了,会严重影响长期投资的坚定意志。

我是妥妥的现金流派,前两年被人嘲笑,说没眼光,多伦多随便搞三两个大house,比我买小破house强多了。但是今年风向转了,各个地方大谈特谈现金流重要。在我看来,有些投资人又有点矫枉过正了。

现金流是根本,但是想赚超过平均收入的回报,不能只靠这个。房产投资想赚钱,一是要靠长期持有,二还是要靠增值。

所以房子只要能够自己打平手,暂时不需要再强调加大现金流了,这时候就得多想想升值了。

有现金流是保证能够长期持有,但是一个月多$300 - $500,发不了财。想要让自己的投资回报,超过平均升幅,咱还是得考虑房子升值。

打个最简单的比喻吧,是否选择房地产投资工具,相当于选择汽车还是自行车的区别;

是否有现金流,相当于电池的续航能力;房子的升值潜力相当于汽车的马力大小。只要电池不漏电,汽车马力越大,汽车就能跑的越快越远。

升值如何能够跑赢大市?下面是我自己的一点浅见:

第一,最重要的是选对城市,

第二是选好区域,第三是选房型。

限于篇幅,咱们这一次就不展开来讲了。


对于目前所在的时段的投资策略,简略如下:

经过这次大跌,尽可能地先选距离多伦多近的城市,然后找好区的独立土地房入手。

祝愿大家都赚得盆满钵满......

阅读:

46 条评论

  • Lilian-ae27113
    说的一针见血
  • Teresa
    对的呢,否则只看现金流的话,多伦多独立屋的回报,肯定都不如大瀑布这些地区,但长远看,增值,肯定还是多伦多这边好
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    Jennifer Mei
    还是要强调一下: 有正现金流是必须的,不然没法长期持有。当现金流条件满足的情况下,尽可能考虑增值高的地方。
  • Simon-1129f8f
    完全同意。但是哪里找到独立房正现金留的机会哪?
  • Simon-1129f8f
    刚去滑铁卢地区考察了一下。独立房40到60多万。独立房整幢出租也就1800 到2500。难啊
  • Christine-16d190f
    现在美国有很好的正现金流房产,但异地不容易打理
  • charles
    入市时点很重要
  • Christine-16d190f
    没有经验的会有很大风险
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    Jennifer Mei
    40万以下租一户,55万以下租二户,70万以下租3户,多伦多市周边很多城市都可以正现金流
  • charles-9488454
    为什么一定要独立屋呢?目前市场上房子越小涨价越快,反之亦然
  • Christine-16d190f
    你是说做分租?
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    Jennifer Mei
    如果将持有周期放到十年来看的话,独立房的升值潜力应该最大。其实房价的上涨,极大的部分来源于土地的上涨,理论上地越大,上涨空间越大。
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    Jennifer Mei
    是啊,如果zoning允许的话, 可以做2nd unit or 3rd unit分租house
  • 多伦多知青
    现在独立 屋不分租,不太可能有现金流的,但分租管理较麻烦。
  • Christine-16d190f
    同意,所以我不太看好condo
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    Jennifer Mei
    因为复利的正面影响,房产投资一定要立足于长期持有,任何能够帮助自己长期持有的,都是可以考虑的方法。比如说Airbnb,合法分租,合法rooming,如何管理是另外一个话题了。在能够保证长期持有的情况下,考虑长期的增值大小,作出具体的决定。
  • Simon-1129f8f
    Jennifer有没有一个大概的公式能迅速推算出现金流正还是负?根据租金和房价
  • 浩南
    追求现金流,是不是在房子贷款renew 时,再做成三十年呢?
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    Jennifer Mei
    我没有一个公式去算,大致是每10万的贷款每个月还款不到500,地税300到400,保险100,租金的话,每个城市情况不太一样,但是整租都能租到1700到1800,两套都能租到2500到2700,三套都能租到3200到3500
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    Jennifer Mei
    贷款renew时,加长term, 可以减少每月还款额。但是这样是属于renew 还是refinance,要具体问你的银行。
  • 浩南
    银行说三十年的利率稍高,但月付会少
  • 浩南
    在本银行renew 不能改term,换银行可以改
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    Jennifer Mei
    买投资房,尽可能用最长term,去减少月付额,利息差别不太大,可能有0.1%-0.15%差别。既然换银行了,就属于refinance,需要重新qualify,就顺便把贷款额也增加了吧。
  • Simon-1129f8f
    Jennifer远程交给pm管理就无法现金流了。看来自己管还能有现金流
  • charles-9488454
    当一个投资特别好的时候,就会有大量人涌进,降低其市场平均利润率。这就是市场经济。
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    Jennifer Mei
    关于是否请PM管理的问题,见仁见智,早期自己管理,也是一个学习的过程。大家不要忘了,市场租金每年都有7%-10%的增幅,开始时自己管理才有现金流,过个三五年,租金增加了,就够请PM啦,那就是真正的被动收入了。
  • 樱桃
    Jennifer, 投资房银行要求30% 首付,那CAP 计算也很重要吗?
  • Houseman-94f9242
    Jennifer Mei, 20℅首付,您觉得在downtiwn Toronto哪里还可以买到正现金流的房子呢?
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    Jennifer Mei
    银行并没有一定要求投资房30%首付,出现这种情况,一般都是收入本身不足以支撑所要求的贷款金额或者超过五套以上的投资房,有时候会要求首付稍微提高。理论上来说20%首付就可以了,一般来说,CAP Rate和租金以及房价本身有关系,和多少首付没有必然联系
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    Jennifer Mei
    20%首付,是否能在Toronto downtown做到正现金流的独立房,答案是肯定的。以下几种方式可以供参考: multi unit, Airbnb, furnished short term rental unit etc. 一定要开散思维,想要支撑高房价,就要想办法提高租金。
  • Houseman-94f9242
    我觉得正现金流可遇不可求。你非要求,那就sacrifice location。我觉得可以负现金流,完全不可以sacrifice location
  • Houseman-94f9242
    Jennifer Mei, 您在downtown 有房子吗?您讲的这些出租方式。。。娘娘,我做不到啊:)。如果做,邻居第二天就投诉你
  • 樱桃
    Jennifer, 我目前的出租屋是税前正现金流,税后不是。有什么其他建议?
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    Jennifer Mei
    我在downtown没有房子,但是房东群有几位大佬们是有正现金流的house在downtown的,他们有些曾经做过讲座,有些在群内讨论过。那说明这条路是走的通的,但是如何能在自己的comfort zone做到?这就属于八仙过海了。
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    Jennifer Mei
    我个人认为正现金流在大部分地区都可以做到,但是你必须考虑多种经营方式去提高租金水平。这种投资方式不一定适合于每一位,自己要做取舍,什么是适合自己的。比如说我自己,因为以前一直在工作,没有办法去做需要太多管理精力的房屋,所以在多伦多周边城市买。现在时间多了,也开始考虑多伦多市区的multi unit。基本上来说如果能买到$250k-300k/unit的multi unit, 正现金流就基本可以实现
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    Jennifer Mei
    我自己认为,正现金流就是指租金能够cover每月的贷款、地税和保险,至于说如何报给CRA,这个就属于会计师的本事了。最好的就应该是有真实现金流,但是税表上并不体现,合理合法避税,而不是逃税。
  • 樱桃
    Jennifer, 谢谢。你讲的正现金流我是四卧独立屋出租做到的。如果考虑multiunit一般条件不太好,会影响以后増值吗?Toronto东西边有些这样的backsplit屋要价七八十万。你觉得怎么样?
  • Houseman-94f9242
    如今买downtown House with 20℅很难做到正现金流。当然你可以首付50%如果你可以。现在downtown 附近的semi已经尽90万。
  • Houseman-94f9242
    个人认为现今是入市downtown Toronto的好时机。抗跌性强,升值有保证。如果过多纠结与出租正现金流,会错过投资的大好时机。如果负现金流就全当储蓄了。如今downtown一个好的位置两居室condo至少也得80万以上了。为何花同样的钱而不买一个semi呢?
  • Houseman-94f9242
    现今如果想在核心区域投资土地房而且只能20%down payment, 我觉得应该放弃正现金流的想法。如果不是投在核心区域,可以平衡地点,现金流这两个因素。祝大家发财🤗
  • 樱桃
    @Houseman 你认为多伦多什么区的独立物有高抗跌还有升值空间?
  • Houseman-94f9242
    樱桃,前一段时间村长发了一个帖子,downtown east york一个半独立翻建房145万售出。目前这个区的半独立房基本在80万左右。你可以感觉一下未来的空间。
  • Houseman-94f9242
    樱桃,也有捡漏的时候啊。25 craven road. 看看这个吧。不过要好好研究,同时做好维修的准备。
  • 樱桃
    Houseman, 我就是要找可翻修扩大的屋。你是agent?
  • Houseman-94f9242
    樱桃,我不是agent. 咱都一样是投资者啊😊
  • 樱桃
    Houseman, 谢谢指导。我来学习。

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