投资人夜话:加拿大人在美国买房记

作者:Jennifer Mei

夜话主持: Jennifer Mei


主办:房东网 / 房东群   扫码加入房东群


最近这一年来,多伦多房市向下,周边经常听到有朋友说,有意南下美国买房,作为一个美国买房投资的过来人,把我自己曾经在美国投资房产的经历写下来,希望能对大家有一点帮助。

2011年11月,作为投资菜鸟的我,看了报纸上的一个纸媒广告,报名参加了两个小时的free seminar,是由美国投资人到加拿大来宣扬去美国买房抄底的事情。当然,他们的目的不是做雷锋,而是希望大家可以报他们的后续课程,学习如何去美国买房。


我报名参加了后续的三天的课程,费用大概是$1000。在课程中,美国老师们从美国的房价历史到经济发展,以及一些实用的网站,成功地使我认识到美国房产在那个时候的投资价值。

  

当时在各种媒体上还是对美国房产价的铺天盖地的悲观言论。在这次课程中,我知道了,人口的增长对于城市的发展和房价增长的重要性。

当时有三个备选城市,Phoenix, Las Vegas和Orlando,这三个城市,都是人口超过20万的城市,并且人口在不断地增加。最终经过一些调研之后,我决定选择了Las Vegas,一个我从来没有去过的城市。

  

通过调研,我找到了当地的一个华人论坛,然后在该论坛上面,认识了一位自己已经在近期购买了三套投资房的地产经纪,并且顺利地搭上了线。

2011年12月圣诞节期间,我公私兼顾,看房加旅游,到了Las Vegas,用了两天的时间,看了十几套房子,前后下了六个offer,然后启程去加州迪斯尼了。

  

接下来的几天内,就不断地收到地产经纪传来的坏消息,六个offer都失败了。每一套房子都有超过三个offer在抢。这个时候我就大概感觉到了市场的底部不远了。

回到加拿大后,我请那位地产经纪继续帮我看房下offer,终于于2012年1月底,第九个offer时加价$3000买到。

这是一个2007年建的中等小区的两层独立房,1361sqft,2007年时的新房售价是28万,我在2012年的买入价是$98000。当时的贷款政策非常紧张,作为一个外国人,没有办法在美国拿到任何出租房的贷款。

  

有贷款经纪提到加拿大人有机会用买2nd home的方式贷款,但是建议第一年不要出租。因为一旦被发现mortgage fraud的话,这是刑事罪,可能会被导致终身不能再入境。所以最后是从自己现有房子的HELOC中拿出10万元close了。

  

2012年7月,美国房市回暖的消息才慢慢见到报章之上,我也再一次地来到Las Vegas,第一次看到了自己买的出租房。

同时也想再继续买多一套投资。但是手上的HELOC已经不够全款买独立房了,这一次停留了一个星期,去了各大银行,还是被告知无法贷款,只有灰溜溜地打道回府了。

  

时间过了两年半之后,到了2014年7月,我自己在多伦多周边也已经开始了买房投资的过程,碰到了首付不足的瓶颈。

  

我再次寻找是否有机会把LV的房子refinance,把资金释放出来。各大银行继续say No。于是乎,决定把美国的房产卖掉,最终房子顺利地以$175000卖掉。然后做了一个数学计算:


持有期间,是妥妥的正现金流,每月收支如下:


房租收入: $1050


HELOC利息: $250/m
地税: $120/m
HOA: $30/m
房屋保险: $30/m
物业管理费: $80/m
现金流: $540/m
持有这两年半期间,有过一次水管维修$250。

卖房利润:

买入价$98000,closing escrow费$1000。(美国的Land transfer Tax是由卖家出)
卖出价格$175000

扣除了地产经纪费,上市前的小修小补,land transfer tax 以及个人所得税之后,实际利润大概是US$45000。

刚好碰到了美元兑加元升值了10%,所以最后利润大约是CAD$50000。

在美国买卖房屋的过程中,有以下的几点心得体会,可以和大家分享交流:


1. 找到一个自己有投资房的地产经纪很重要。

买房时,因为没有办法看到房子,我主要是通过他的描述来下决定。投资的区域和房型的选择,都和有无出租房的经验非常有关系。
同时,物业管理公司也是由这位地产经纪推荐的,持有过程中觉得非常满意。
卖房时,当然他又责无旁贷地变成了我的卖方经纪。房屋最后的小维修和重新粉刷,都有他帮手找人,最终卖房我就没有再去Las Vegas了,全程远程操作搞定。

2. 据当时上课的美国老师说,全世界95%的诉讼都是发生在美国。

事无大小,都有可能被人告上法庭。所以买房时最好不要用自己个人的名字。
美国老师们推荐用LLC的方式买房,既可以规避liability风险,又可以有税务上的优惠。但是经过我的调研,LLC只适合于美国的税务居民,CRA并不认同LLC公司结构的税务flow through。
最终的结果,加拿大人如果要用limited liability的形式,最好的选择是LLP 或者是LLLP。不能够照搬别人的建议。

3. 然后就是税务问题了。

每年必须先在美国完税,然后再回到加拿大继续补税,建议找既有美国会计师资质,又有加拿大的会计师资质的专业人士报税。
同时对于美国税务居民可以使用的1031 exchange税务优惠,加拿大作为外国人也不适用。

4. 房产投资的杠杆是非常重要的.

虽然我抓住了美国房产的拐点,房屋在短短的两年半内升值了75%以上 ,但是绝对收益并不高。
如果同期以10万元作为首付,在多伦多附近买入50万左右的投资房,两年半大概升值30%,实际收益也远远大过在美国的投资了。

5. 相信自己的判断,听从已经在这个行业内成功人士的经验。

可以少走很多弯路。我当时买入房产之后,周边的亲戚朋友们都说美国经济没有好转,买入美国房产是极度冒险行为。

可是在我不断的尝试offer的过程中,我能够感觉到房产市场已经变暖。而且因为现金流的存在,我觉得最坏的情况就是再跌20%,那我也能够继续持有。

如果您有什么地产投资中的小故事,愿意和大家分享的,欢迎您投稿到jennifermei@gmail.com。


作者:Jennifer Mei

阅读:

43 条评论

  • 莫辛
    很多人在美国买房屋出租,物业管理是个大问题,最后多数负现金流就是物业管理这一块儿造成的,你对这一块儿怎么看法?
  • jennifermei@gmail.com
  • 莫辛
    谢谢!
  • 村民-2eca08f
    你好,Jennifer,在美国买房加拿大银行有没有可能贷款
  • Fiona-17e005e
    你好,Jennifer,第一年不出租的话是怎么安排呢
  • jennifermei@gmail.com
  • jennifermei@gmail.com
  • 有兴趣
    你好 Jennifer 房产投资的杠杆很重要,就是说杆杠越大越好吗?谢谢
  • 东方不败
    安省保护租客到了极致点,房东很孙子,在美国是不是会好些?
  • jennifermei@gmail.com
  • 感谢
    你好!请问LLP/LLLP的申请条件和程序
  • Fiona-17e005e
    好的,Jennifer,非常感谢,就是说你当时没有采取2nd home的方式,是全额买的。现在加拿大银行有可能在美国可能首付35%之下的贷款。
  • jennifermei@gmail.com
  • jennifermei@gmail.com
  • jennifermei@gmail.com
  • 感谢
    Jennifer:非常感谢你的解答!
  • 有兴趣
    多谢解答,非常清楚!
  • Fiona-17e005e
    好的,可能不同银行不同时期都会有不同的贷款政策,这个肯定在决定买房的时候去银行打听清楚。非常感谢您的分享。
  • jennifermei@gmail.com
    不客气,希望能帮到大家。
  • Vivien -7b471b8
    美国出租房的物业管理费只要$80/per month,他们给你提供什么样的服务❓
  • Vivien -7b471b8
    收租,找租客,维修他们都管吗?
  • jennifermei@gmail.com
  • jennifermei@gmail.com
  • Claire-c8a4645
    卖了房子capital gain 税率是多少?
  • Vivien -7b471b8
    Thanks Jennifer,美国的收费标准比这边的便宜多了。
  • 感谢
    请问你没到当地,你是如何实现房产出售的呢?实现
  • jennifermei@gmail.com
  • jennifermei@gmail.com
  • 感谢
    非常感谢你的分享和清晰解答!
  • 感谢
    怎么才能找到一个好代理经纪。你是通过什么方式去发现的?
  • jennifermei@gmail.com
  • 感谢
    谢谢你!Jennifer. 受益多多!
  • 快快乐乐
    谢谢 。 请问,Line of credit 的利息可以抵房租收入吗? 从税务角度。 谢谢。
  • Weixin Image
    村长
    非常感谢Jennifer耐心的解答
  • 快快乐乐
    感谢Jennifer 分享
  • jennifermei@gmail.com
  • 快快乐乐
    谢谢Jennifer
  • 感谢
    投资美国,哪些功课必须去做的。哪些可以通过经纪人?这话好像大了点
  • 感谢
    有什么样的信息资源可利用
  • jennifermei@gmail.com
  • jennifermei@gmail.com
  • 开心
    请问加拿大人如果在美国🈶️工作签证买房子可以拿到贷款吗?
  • 开心
    另外请教远程房子如何管理,谢谢!

在线:{{xyzcomments.connectedNumber}}

我要发表评论