李燕谈地产:滑铁卢是不是下一个地产投资价值洼地?

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加拿大房地产投资下一个价值洼地在哪里?

北美第二大的高科技中心在哪里?

加拿大最大的软件公司在哪里?

加拿大最大的资产管理公司在哪里?

Google的加拿大总部在哪里?

无论是赚的盆满钵满的房东, 还是准备进入房地产投资的新人, 这个访谈都助您更多了解滑铁卢房地产市场。

李燕,滑铁卢地产经纪。《明报》等报刊地产专栏特约撰稿人。因为热心公益,事业小成,2016年,李燕被滑铁卢地区政府推选为Face of Waterloo。

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116 条评论

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    村长
    李燕,你好, 准备好了吗?
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    李燕
    好了!
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    村长
    考虑到大家对这个话题比较感兴趣,我们就提前开始了,留出点时间给群友们提问
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    村长
    大家好,今天我们邀请到来自滑铁卢的李燕为大家介绍一下滑铁卢的房地产。李燕,Waterloo地区房地产经纪。多年来,致力研究滑铁卢房地产市场,在多家报刊杂志撰写《李燕谈滑铁卢房地产》,是《明报》等报刊的地产专栏特约撰稿人。李燕力求做最懂滑铁卢房地产市场,服务最专业,最认真的滑铁卢房地产经纪。
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    村长
    因为热心公益,事业小成,李燕作为移民代表,被滑铁卢的地区推选为2016 Face of Waterloo。
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    村长
    这个是李燕的热点网站,有很多人关注。 《李燕谈滑铁卢房地产》
    http://www.liyankwc.com/
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    村长
    关于李燕获选2106 Face of Waterloo的报道https://goo.gl/Kox3K8
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    李燕
    谢谢村长的介绍。感谢咱们房东群村长邀请,让我有机会给各位房东讨论滑铁卢地区的房地产市场。
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    李燕
    首先,想问问大家几个问题
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    村长
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    李燕
    第一,加拿大最大的软件公司在那个城市?
  • 文琦
    黑莓
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    李燕
    这个看起来是送分题,根据2015年的数据Blackberry仍然是加拿大最大的软件公司,2016年Blackberry有可能失去这个位置,不过没有关系,加拿大最大的软件公司仍将位于滑铁卢,只不过名字变成了OpenText。
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    李燕
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    李燕
    第二,加拿大最大的资产管理公司在那个城市?
  • 文琦
    最大的资产公司? 没概念
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    李燕
    位于滑铁卢的Manulife,2105年位居世界第二十九位。无独有偶,加拿大第二大的资产管理公司Sunlife的加拿大总部也位于滑铁卢,尽管多伦多是她的全球总部。
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    李燕
    谢谢文琦的参与
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    村长
    哦, Manulife 在滑铁卢。。
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    李燕
    对,Manulife是滑铁卢土生土长的公司。
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    李燕
    第三,美国硅谷是世界,也是北美最大的高科技中心,那么北美第二大高科技中心在哪里?
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    李燕
    是多伦多-滑铁卢走廊(Corridor)。2106年,多伦多市长邀请滑铁卢地区的市长们,在全球推广北方硅谷Silicon Valley North的概念。多伦多比滑铁卢大的多,钱多的多,为什么多伦多市长非要拉上滑铁卢地区一起推广呢?简单来讲,因为滑铁卢有更多的高科技创新企业,更好的高科技人才。
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    李燕
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    村长
    我是做IT的, 这个我知道,滑铁卢的IT科技新公司起来很多
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    李燕
    下张图是多伦多-滑铁卢走廊的推广网站。左边是加拿大总部位于滑铁卢的公司,右边是加拿大总部位于多伦多的公司。大家可以查看thecorridor.ca了解具体情况。在网上google Silicon Valley North也可以看到很多内容。
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    李燕
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    村长
    这个统计图很直观
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    李燕
    Google加拿大新的总部也位于滑铁卢,新的办公环境可以容纳上千名员工。
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    李燕
    我有一篇介绍Google加拿大公司办公环境的文章,发表在《明报》等报刊,大家有兴趣,也可以在我的博客上看到。https://goo.gl/JGm3l1
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    村长
    很有意思的一些问题。在这之前,我还以为滑铁卢只有黑莓一家大公司。
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    李燕
    村长客气了
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    李燕
    很多朋友谈到滑铁卢,就会联系到黑莓,关于滑铁卢房地产,几乎每个人都会问,BlackBerry不行了,滑铁卢房地产怎么办?一个简单的数据,2010年初,Blackberry开始进入下降通道,滑铁卢地区独立屋平均价格是31万,到今天,滑铁卢地区独立屋平均价格接近50万,增长大约60%。Blackberry只是滑铁卢诞生的著名的高科技企业之一。滑铁卢不仅仅是高科技城,滑铁卢也是保险之城,滑铁卢还是大学城。
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    村长
    现在那里的独立屋价格近50万了。。
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    李燕
    是的,今年涨得比较多。
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    李燕
    滑铁卢地区由Waterloo,Kitchener,和Cambridge三个城市及周围一些小镇组成。从北到南,三城市紧密连接在一起。滑铁卢地区政府估计2015年人口总数大约575,000,是加拿大第十大行政区。从地理位置讲,Cambridge距离多伦多最近,不到一百公里,交通最为方便;Kitchener次之;Waterloo最远。之前,滑铁卢市的房价最高,Kitchener其次,Cambridge最低。
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    李燕
    今年以来,我总结为“401效应”来自多伦多的买家大量购买滑铁卢地区的房地产,因为Cambridge离多伦多最近,所以,来自多伦多的买家最多,所以涨幅最大,三城市房价现在基本没有差别。
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    李燕
    以咱们房东群最热门的独立屋举例,1500尺,房龄二十年以内,价格在50万左右;2500尺的新房,价格在六十万以上。
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    李燕
    一些热门地方,和多伦多一样,就是咱们华人喜欢的地方,价格还要稍微贵一些。
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    村长
    稍等一下, 我吧讨论的链接发到群里,让大家进来了。。
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    李燕
    好的!我正好去喝口水。
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    村长
    大家好。。 这里正在听滑铁卢地区的社区明星,地产经纪李燕 讲滑铁卢地产
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    村长
    李燕,咱们继续吧?
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    村长
    大家可以登陆到这里,有什么问题,也可直接提问。。
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    李燕
    好的。
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    村长
    过去几年,滑铁卢的学生屋投资非常热闹,你能不能谈一谈。
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    李燕
    学生出租房是滑铁卢市特有的投资品种。四年前,滑铁卢市批准大量的Zoning更改计划,同意在大学附近修建高层Condo,同时出台出租屋管理条例,规范出租屋管理。
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    李燕
    大量Condo造成学生出租屋供过于求。根据政府2016最新报告,滑铁卢已营运学生出租屋超过需求1200间(学生一般仅租一间房间,两室Condo,算两间,以此类推),如果算上已经批准,未建成Condo,学生出租屋超过需求约8000间。

    尽管滑铁卢市长,市政府认为多出的1200间是非常健康的数据,给了学生更多的选择。但是,最近两年,滑铁卢学生出租屋涨幅低于其他房屋是不争的事实。
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    李燕
    学生出租屋滞涨,产生一个有趣的投资机会:比较新的,离大学近的学生公寓,现金流好于滑铁卢的其他房屋,更是远远好于多伦多房屋投资的现金流。所以,愿意投资售价超过一百万加币的学生公寓大楼, 更看重现金流的投资者,现在反倒是个机会。
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    村长
    学生屋过量。。。
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    李燕
    滑铁卢学生出租房市场相对比较复杂,投资者一定要谨慎咨询熟悉滑铁卢学生出租屋市场的人士。今年,我已经劝阻不少客户避免购买一些包装得天花乱坠的学生投资房。
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    李燕
    简单来讲,25万一套townhouse,对多伦多房东像白菜,但是,买了25万一套的滑铁卢townhouse学生房,不一定是好deal
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    村长
    这样一套townhouse, 能租给几个学生?
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    李燕
    一般来讲,四个学生,2000块左右的租金。问题是,位置不好的,不一定能够租出去。而且,还有很多大开发商,买下大批旧Townhouse,故意把管理费标的很低,现在很划算,过几年,大幅增加管理费,就麻烦大了。
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    村长
    哦, 那么新房情况如何?
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    李燕
    以下贴一些滑铁卢地区的新盘价格给大家看看。Grand River Woods是在Cambridge的一个带管理费的Townhouse新盘。这个builder的卖法就是直接面对多伦多买家,根本不在滑铁卢宣传,号称两天卖光一百多套Townhouse。
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    李燕
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    李燕
    但是这个价格有点欺负多伦多人民,相比滑铁卢其他类似新房现在的实际成交价格,要高10%左右。
  • William
    学生屋的condo是有些过多,而且价格从几年前的320-350尺,新开盘的项目都450-480/sqft,有些overprice了
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    李燕
    下一张图是East Forest的新盘。East Forest 是滑铁卢本地最大的builder,所以她的新盘往往能够确定滑铁卢价格走势。因为现在挂牌的房子太少,新房太抢手,East Forest捂盘几个月后,试探性放出四十四套独立房。已经有超过800人排队,其中八十人已经安排和卖房经纪见面,估计这八十人以外的买家没有机会了。
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    李燕
    学生Condo的价格相差的确比较大,买的时候,一定要仔细比较。
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    李燕
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    李燕
    滑铁卢地区现在的新房非常少,如果你有兴趣,请尽早和你的经纪联系。
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    村长
    新盘也是这么抢手。。
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    李燕
    本地开发商有向多伦多开发商学习的意思。
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    村长
    李燕,你能不能进一步谈谈滑铁卢的华人社区。我们很多房东不但有可能投资滑铁卢,滑铁卢这么好,很有可能搬家到滑铁卢。
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    李燕
    热烈欢迎!滑铁卢不大,从南到北,开车也就三十分钟。滑铁卢的华人社区非常团结,各种活动非常多。比如,一年一度,在700人滑铁卢大学剧场举办的华人春节晚会,已经举办超过十年时间,每年都是一票难求。
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    李燕
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    李燕
    老年活动中心,每周的活动,吸引约一百名老移民。本地华人社团的各种体育活动,瑜伽舞蹈,几乎每天都有。比如,下面的华人羽毛球俱乐部的活动安排
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    李燕
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    李燕
    其他,像合唱团,篮球俱乐部,足球俱乐部,妇女俱乐部等等,一应俱全。
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    李燕
    从各种华人社区的活动来看,滑铁卢华人市场很大,消费能力强,但是,到目前为止,仅有两间中型华人超市,没有大型华人超市。反倒是Costco都有两家。
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    村长
    看样子,哪里都是华人多。。。 热闹。。
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    李燕
    拥有一间大型华人超市,一直是滑铁卢华人心中的梦想。滑铁卢华人不但人口多,而且人均收入高,如果有高人慧眼投资购物环境好,货品质量高的华人超市,一定马到功成。
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    村长
    谢谢李燕给我们介绍了滑铁卢的房地产市场。看看大家有没有什么问题。。。
  • Mississauga boy
    滑铁卢什么样的房子还值得投资?
  • 文琦
    滑铁卢现在new listing的量是不是也比以往少?
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    李燕
    @Mississauga boy 这个问题比较宽泛。和多伦多一样,和投资金额,投资喜好,追求现金流,还是升值都有关系。比如,滑铁卢的独立屋大约是多伦多的三分之一到二分之一。我有很多客户就只买独立屋。
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    李燕
    @文琦,是的,大约去年的一半左右。另外,买房的人更多。往年几乎没有抢offer,今年很多抢的。
  • Mississauga boy
    好 独立屋 那个区比我好呢?
  • 文琦
    那么,新盘多吗?在哪里可以找到相关信息?
  • wadeding
    李燕你好,现在waterloo的空房率已经很高了,难道那些买了房的不用出租吗?
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    李燕
    @Mississauga boy滑铁卢地区不大,我们华人喜欢的区都有中文名字,就是华西村,华南村,和东桥村。我的客户一般在这几个区买独立屋。
  • Mississauga boy
    谢谢你 怎么界定这几个区域呢?
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    李燕
    @文琦,新盘比去年少。信息比较分散,最好的方法,就是找一个本地经纪。
  • Lydia
    如果做投资房,什么区好?好出租吗?怎样租出去?
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    村长
    Mississauga boy,你的界定的意思是指地区的大概位置吧?
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    李燕
    @wadeding 滑铁卢的整体空房率不到3%,非常健康。我的客户的出租房,没有空的。空房率高,是一些人针对学生房的说法,按照滑铁卢市的报告,学生房的空房率现在也是3%左右。但是,还有一些已经批准,还没有修建的公寓,可能提高空房率。
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    李燕
    @Mississauga boy,建议来滑铁卢实地考察,简单说,就是滑铁卢西面,东面,和Kitchener南面的三个比较好的区。
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    村长
    李燕, 我们时间应该差不多了,群友看来有很多问题, 有机会,你还在这里可以继续回答, 这个对话贴会继续发到群里。 希望有问题的房东们继续在这里提问。 相信李燕会给大家答复
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    村长
    谢谢李燕给我们介绍了滑铁卢的房地产市场。各位房东有其他关于滑铁卢房地产的具体问题,请和李燕联系。
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    李燕
    @Lydia,华人一般喜欢投资我上面谈到的三个区。房子很好租,租客什么族裔都有。出租可以找经纪,也可以自己通过Kijiji
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    李燕
    谢谢村长和咱们房东群的大力支持。我们可以通过微信联系,我的微信号是F5198973298。谢谢各位房东的参与今天的话题。
  • wadeding
    真的有很多问题,还能问吗?
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    村长
    可以的,大家都在看。。 问吧。 李燕以后有时间肯定回答
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    李燕
    @wadeding,好啊
  • wadeding
    现在大的开发商在那里开发的地点都离市里比较远,值得去买吗?
  • wadeding
    比如Mattamy, 都跑到Cambridge了
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    李燕
    @wadeding,这个看个人的投资理念。我比较保守,比较看重租金,现金流,一般不投资不好租的房子。
  • wadeding
    这个我也同意,就是不知道好不好出租
  • Mississauga boy
    在这几个区域里投资房产 比较成功的模式是怎样的 比如 首付20% 其余的由租客付?还是有其它的方式?
  • wadeding
    比如在Huron 和 Fischer-Hallmand 那里
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    李燕
    @Mississauga boy 首付5%到全款买房投资的投资人都有。20%首付,贷款投资很好对我来讲很好,但是,有的投资人,就是不喜欢付利息。
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    李燕
    @wadeding Huron和Fischer-Hallmand比较偏,比较新,那个区还是比较有机会。
  • Mississauga boy
    一般来说 四个卧室以上的房子易出租还是三个卧室的房子易出租?
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    李燕
    @Mississauga boy 如果出租给一家人,没觉得有很大差别。
  • wadeding
    怎么会找不到你的威信?
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    李燕
    谢谢大家的支持。今天就只能上线到此。有问题,请加微信。F5198973298。晚安。
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    村长
    有群友问: waterloo 地区有多少华人? 人口流入的数据有吗?
  • Mississauga boy
    谢谢李燕👍
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    李燕
    @Hongwei, 没有官方数据。我们也经常讨论,大家一般估计在滑铁卢安家工作的华人应该超过两万。华人学生有五千左右。
  • wadeding
    谢谢
  • wadeding
    刚发邀请,请加我
  • wadeding
    2700 ft, 120M, 比这里还贵啊
  • IrenieWoo
    李燕 你好!你还在吗?
  • IrenieWoo
    哦 才看到 已经下线了
  • IrenieWoo
    来晚了看来

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