和Carol Ma 马云交谈税务热点问题

主办
房东网.房东群

今晚前CRA税务审计官, 犯罪收入调查官, 税务申诉官, 现任JKtax会计顾问 CAROL  MA (马云)给房东网、房东群的地产投资人来交谈热点税务问题。欢迎大家!

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123 条评论

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    村长
    村友们, 晚上好!

    今天晚上,请税务顾问Carol Ma来给咱们房东群的村友们解答有关税务问题, 欢迎大家踊跃参加!
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    Carol Ma 马云
    大家好!谢谢大家来聊天室
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    村长
    我们进入实时对话台比预定的时间8:00 早, 主要是大家对税务问题比较关注, 我已经接到很多群友的问题,希望我来代问。
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    Carol Ma 马云
    好的,那您请问吧
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    村长
    谢谢马云!有位地产经纪朋友写问题给我:“我是地产经纪。想问下 平时我太太都有在帮我处理文件。我可不可以年初 开个t4a 给我老婆,付她4万块薪水呢?我还有个上大学的儿子,周末也会帮我open house接待客人,我服他多少工资比较合理呢??

    请你给解答一下
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    Carol Ma 马云
    太太有全职工作吗?
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    Carol Ma 马云
    假设你从市场上雇一个office admin小工来帮你整理文件,市场价算每小时20块左右吧。以你今年的交易工作量,20块每小时,需要这个工人帮你做多少个小时的文件呢?
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    Carol Ma 马云
    发四万块钱相当于这个人帮你做了2000个小时的工作。一天按8小时上班,她需要给你工作整整250个全天。
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    Carol Ma 马云
    你可以算一下,以自己一年的交易量/文件处理量,是否需要请人工作250个全天的?然后你就知道发4万工资是否合理了。如果太太还有其他的全职工作,更加雪上加霜。
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    Carol Ma 马云
    孩子也同样。平时full time 上学,周末来帮忙。假设付 15-20/小时,open house 每次3-4小时, 算一次给孩子 80块。每周都有open house吗?一年实际show了几个house, 按次数算该给孩子发多少 wage合理。
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    Carol Ma 马云
    以上就是CRA的计算逻辑。地产经纪给配偶和家人发工资,尤其要小心, CRA很敏感。可以付,时间/金额都要合理,要能禁得起推断。
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    村长
    这么严吗? 本来挣点钱就不容易。。 给自己的孩子和家人发些劳务费,也不能通融?
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    Carol Ma 马云
    雇佣家人(non - arm's length)要和雇佣一个不相干的人同等对待,用市场价。也要有合同,hourly rate, 也要定期发薪 - 每2周,每月。。。像雇佣外人一样正规操作。
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    村长
    其实这个对于中国来的移民来说很普遍, 比如我们做IT contractor的, 也需要孩子和家人来分担一些费用。。 看来要小心
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    Carol Ma 马云
    reasonable - ”合理“ - 这是CRA最常用的一个词
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    村长
    好, 那我可以问第二个问题了吗?
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    Carol Ma 马云
    啊,还有第二个问题啊?
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    村长
    咱们群里有两类地产投资人, 一类是现金流派, 主要是买房出租长期持有,达到增值。 还有一类就是买来强迫性增值,如翻建房屋。 问题来了:翻建收益属于business income 还是 capital gain? CRA是如何判断的?
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    Carol Ma 马云
    翻建最近被问得很多。
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    Carol Ma 马云
    通常讲,如建房(自建或请人建)的目的是为了盈利,一旦有机会立刻出售,这种情况下的卖房收益十有八九会被认定是business income.
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    Carol Ma 马云
    估计咱们搞翻建的大都属于这种情况,真正建好了自己住的不多。
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    Carol Ma 马云
    如果建房为了自家长期居住 而不以赚钱为目的,收益可被视为 capital gain. 同是 capital gain, 若该房碰巧是owner的 principal residence, 则还可以进一步用principal residence exemption 把 capital gain 豁免。这就是通常老百姓理解的“主要住宅免税”一说。
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    村长
    能不能说我自己想住, 但是后来有原因不能住, 必须卖?
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    村长
    CRA能通融吗?
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    Carol Ma 马云
    看情况。CRA也讲道理的。比如:您建一房子,想自己住。建好后,搬进去2月,老婆换工作被派到别的城市去了。您得随着党的步伐走啊, 把房子卖了。这种情况下, 尽管只住了2个月,也可以算 principal residence免税。因为搬家卖房是out of control的,是情况突然变化的结果。
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    Carol Ma 马云
    这个时候,如果CRA对您卖房的目的有怀疑,只要拿出 job offer, 说明原因,CRA会接受的
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    村长
    哦, 看来CRA也不是那么僵化
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    Carol Ma 马云
    我是CRA出来的人,您看我僵化吗?
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    村长
    嗯嗯。 你应该是另类。。
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    村长
    接着翻建问题, 比如,通常我建个房子先住着,同时承建下一套。要是有人想买我住的这套我就搬出来卖掉,然后自己搬入下一套。我该怎么报这类的卖房收益呢?
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    Carol Ma 马云
    CRA 的officer 算政府公务员吧, 做出的决定都要合理。只要咱们能讲出理去,就不怕。
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    Carol Ma 马云
    CRA主要从下面4个方面来考虑 (还有一些次要因素,有时间再讲):
    • 建房的意图
    • 房主的正常业务
    • 持有时间长短
    • 买卖频率和目的
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    Carol Ma 马云
    从上面我讲的4大要素逐项分析:1 建房目的 – 盈利;2 房主的正常业务 – 专业翻建;3 持有时间长短 – 短,一有机会就卖;4 买卖频率和目的 – 频率高,赚钱目的明确 。 因此,您的卖房收益应该报作 business income。
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    Carol Ma 马云
    Business income 须100% 纳入应税收入,而capital gain 只有50% 纳入收入计税。举个例子吧: 同一套房若建房成本为80万,售价为120万,获利40万。若这40万被认定是business income在安省该owner需要上交个人税17万8千元。如果被认定是capital gain (假设没有提取过折旧),40万的capital gains 只有一半即20万需要计入收入,该owner则只需要交7万1千元。若是自住房(principal residence), 那就一分钱的税也不用交了.
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    Carol Ma 马云
    同一笔收入,被定为什么性质,税务差别还是很大的。
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    Carol Ma 马云
    村长这是要盖房子了啊,添丁了吧
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    村长
    我是做IT的, 我也投资房产,想做翻建。 一年以后翻建成功, 为了避税, 我不急卖出, 租上两年,
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    Carol Ma 马云
    此间您有自己的住房(PR)吗?
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    村长
    然后第三年卖出,交税时, 这个算business income 还是 capital gain?
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    村长
    我有自己的principle house
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    Carol Ma 马云
    还是套用上面的几个主要因素来分析: 
    • 建房的意图  - 出租,投资
    • 房主的正常业务 - IT人
    • 持有时间长短 - 2-3年 (不算长,也不算短)
    • 买卖频率和目的 - 这个就是最重要的了。如果这是您的第一套翻建,那么做成capital gain还是可以的。如果您已经这么倒腾了几次了,business income 的几率就太高了。
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    村长
    嗯嗯,明白了。。。 想起个说法。 就是那个买苹果树的比喻。 如果你是买来树生苹果卖, 以后不想做这个生意了, 把苹果树卖了赚了钱就是capital gain
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    Carol Ma 马云
    还有人啊,干脆自己住进去, 想按照PR来出售,不上税多好啊。 那我再多说几句。买地建房这个施工期间,不能算您的自住期。必须房子已经substantially completed, 可以住人了,从那时起才能算“自住”开始。
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    村长
    如果你频繁买卖苹果树, 那就是卖树的生意,算business income
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    Carol Ma 马云
    即使您真的自住,推到重建这段期间的增值,还是要上增值税的。
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    村长
    Carol, 我们到时间让群友们进来了
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    Carol Ma 马云
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    Carol Ma 马云
    进来的都是高手,进来的都是高手。。。
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    Carol Ma 马云
    大家好!恭喜大家顺利进入58聊天室。 话说这个我试了俩手机一电脑,做了很多遍才发言成功的。
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    Carol Ma 马云
    能看我的同学请举个手!
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    村长
    哈哈, 他们如果不登录, 就不能在这里回答。。。
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    Carol Ma 马云
    那大家看得到我说话吗?
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    村长
    大家好。。。 我们这是一个试用的网群实时聊天平台。。马云,他们能看得到你
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    Carol Ma 马云
    可惜我看不到大家。。。
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    村长
    大家如果以前在房东网注册过,请用注册登录。。。然后回到这里,就可以问问题了
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    村长
    如果没有那就只能看。。
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    Carol Ma 马云
    请大家登陆,就能在这里提问发言了。今天我们是第一次实时对话,不会操作很正常。都不要着急
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    村长
    好吧, 我们开始吧。。
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    Carol Ma 马云
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    村长
    这里有个群友问 :“我在一家建筑公司上班作财务的,去年买了3块地,雇了自己上班的这家建筑公司在其中一块地上建个小房子。我和老公住了半年,这半年请公司在另一块较大的地上再建了一套大房子。入住小房子的时候我们就委托了地产经纪卖房,六个月后小房卖掉大房正好建好,我们就搬进了大房子。几个月后,我们觉得大房子不够用了,因为老公的父母由于健康原因要求和我们同住。我们就下offer买了另一套更大一些的房子,现在正在着手把手里这套再卖掉。请问, 这两次卖房我应该如何报收入?”
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    Carol Ma 马云
    这个问题好绕啊,看2遍才看明白。;)
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    Lee Zhang
    try
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    Carol Ma 马云
    您建造第一套小房的目的看来是为了盈利 –原因: 入住即挂牌出售。因此,小房子的收益是 business income。建第二套房子的目的是为了自住当作 principal residence,后来情况出现变化 -- 父母要搬来同住导致房子不合适, 才出售。这个情况是意料之外的,out of control, 这个原因导致卖房。 因此先前作为 principal residence 的目的并不受影响。所以第二套房可以当作 PR 来处理,不需交增值税。
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    村长
    大家有问题的,有困难登陆的可以把问题发给我,或发到群里。
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    村长
    这种情况可以算作是自住房了
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    Carol Ma 马云
    是的
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    村长
    下个问题?
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    Carol Ma 马云
    CRA在审计开始第一步是 interview, 会问您很多问题,就是用来判断收益的属性。所以被抽中审计后,回答officer问题一定要小心谨慎,心里要清楚对方每个问题后面真实的含义,再做回答
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    Carol Ma 马云
    自己不清楚应该如何回答的,可以说这个问题记不得了,需要回去回忆一下,问问家人找找材料。过一两周再给回复。都可以的。CRA officer 会给一定的时间让您准备。
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    村长
    一般电话面试还是到家里?
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    Carol Ma 马云
    interview 通常是当面面谈,可以约到CRA auditor 的会议室,或者您自己的办公室,家里也是可以的。
  • li10311972
    homestay 报税
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    Carol Ma 马云
    interview的问题很多,一般不会电话
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    Carol Ma 马云
    您好! homestay 和普通出租房间不一样,homestay 除了给对方提供房间,通常还有服务,比如准备三餐,洗衣,清洁这类的。 所以办homestay 的收入是 business income
  • li10311972
    怎么算吃饭的钱
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    Carol Ma 马云
    自己家里如果办了homestay, 除了正常报收入,还要注意控制自己使用的面积和homestay的面积的比例,不要因此失去了自住房的资格。
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    村长
    下一个问题: 想问问看,房子交接完后,再用房子去抵押做refinance,把首期给贷出来。 这样的话,首期refinance 后产生的利息加上贷款本身的那部分利息一起,可以全部用来抵扣租金收入吗?
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    Carol Ma 马云
    homestay吃饭: 收入-菜钱成本= 利润
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    Carol Ma 马云
    Refinance 后者部分产生的利息不能用来抵扣。 CRA要看借款的“直接去向“ - refinance 来的钱去哪儿了?您把钱重新贷出来了,没有去向。 这利息就不能抵。
  • li10311972
    没有留收据怎么办
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    Carol Ma 马云
    即使有了"去向“,也要看 ”直接去向“。”直接“二字很重要。 借款必须直接用于出租房,利息才能抵。间接的不行。
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    Carol Ma 马云
    没留收据就没办法。CRA要看书面证明。
  • li10311972
    visastatement行吗
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    村长
    有村友问: 如果买楼花,和父母联名,父母在哪住,我们不住,可以叫自住吗?用交HST吗?
  • li10311972
    不过都一起吃,分不清他用多少钱
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    Carol Ma 马云
    但是,如果在appeals阶段 argue, 可以试图从reasonable 角度去讲,既然包吃包住,买菜的成本总要有的,尽管没留收据。这个时候,可以请求CRA按照 stats canada 的数据 estimate一个合理的买菜成本。
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    Carol Ma 马云
    如果买楼花,和父母联名,父母在哪住,我们不住,可以叫自住吗?用交HST吗? - 可以的。 楼花/新楼的“自住”, 是primary place of residence, 和 principal residence 是有区别的。 新房给父母住,同样符合拿 hst rebate的条件。
  • li10311972
    谢谢马云美女
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    村长
    村长您好,麻烦您帮我问一下马云,我进不去聊天室。我有一套房是我和我老公还有我父母四人联名买的,我父母名下还有一套房现在在出租,请问这种情况我们联名的房可不可以算我和我老公的自住房?那套算我父母的自住房?卖房时税务上有没有什么问题,谢谢!
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    Carol Ma 马云
    强调一下,13% HST 是新房必交的,无论自住还是出租。只是,自住的话,HST已经被builder事前算进房价里,并直接减去了相应的 hst rebate.
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    村长
    那么还得先交HST,然后在Rebate?
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    Carol Ma 马云
    四人联名买房: 如您和老公名下只有这一套房,并且住里面,那自然就是您的PR。
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    村长
    今天够马云忙了。。 这么多问题。。 先喝一口水
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    Carol Ma 马云
    父母如果也一起同住在这套4人联名的房子里,那么这套也是他们的自住房。
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    村长
    麻烦代问一下:分居状态的夫妻可以各自有自住房售出时免税吗?如果可以需要提供什么证明?谢谢。
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    Carol Ma 马云
    新房用作“自住”用途的,房价里已经包括HST和rebate, Builder代理申请了rebate, 已经算入房价里了,所以 自己不用管。 新房用作“出租”的, closing 时要付全额13% hst , 然后自己去申请 rebate。注意 HST rebate 不是把 先前交的 HST全拿回,只是拿会一部分而已,有上限的。
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    Carol Ma 马云
    分居状态的夫妻可以各自有自住房售出时免税吗? -- 分居不行,必须 legally divorced 才可以各自有 principal residence exemption.
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    Carol Ma 马云
    打字慢, 要能语音输入就好了
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    村长
    语言的马上就有了。。。咱们需要一点一点进步,大家耐心点。。 马云也别着急。。
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    村长
    分居状态的夫妻可以各自有自住房售出时免税吗?如果可以需要提供什么证明?谢谢。
  • li10311972
    homestay报税填那个表呢
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    村长
    对不起,问题已经问过了
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    Carol Ma 马云
    homestay报税填那个表呢 --- T2125
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    Carol Ma 马云
    测试
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    Carol Ma 马云
    20:50了,村长指示都散了吧,回家碎叫!感谢大家今晚在线!
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    Carol Ma 马云
    尽管我谁也看不见。。。
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    村长
    感谢大家, 在这里耐心。。
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    Carol Ma 马云
    是谁导演这场戏,在这孤单角色里,对白总是自言自语~~~
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    村长
    马云, 我还有一堆问题, 没有问出来, 希望在此帖里, 今后有时间给解答一下。。。 提前谢谢
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    Carol Ma 马云
    我一直在群里的
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    Carol Ma 马云
    都是房东群的 ,不客气!
  • lukexu
    手机里不能提问,电脑里试试。
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    村长
    你先休息吧, 我吧问题放在这里, 有时间你可以回答一下。。 村友们可以来看
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    村长
    问题:房屋折旧是否可以用来作为地税的工具? Capital Cost Allowance (CCA) ?
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    Carol Ma 马云
    好的,感谢村委会组织这次在线活动
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    Carol Ma 马云
    这些问题我另找时间回来作答。
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    Carol Ma 马云
    没机会提问的村友可以把问题写在这里,或者发给村长村委
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    Carol Ma 马云
    Good night!
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    村长
    问题:今年四月分卖出一Townhouse.去年一年按出租保税。今年一月到四月空着,用于装修和出售 请问,一到四月的水电费,管理费等是按出租保税,还是用来抵扣capital gain? 谢谢
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    村长
    @村长  re: oct 3的政策改變 - (1) nonresident 在買房的那一年新聞上說 nonresident不能用exemption. 請問這裡指的是 first time home buyer 塌陷rebate嗎?還是land transfer taxes rebate? (2) 買的時候是nonresident 、 賣的時候也是nonresident、 持有房產期間是出租。賣的時候應該是capital gain 嗎?(50% gain = taxable)
  • jk
    出租房一半贷款一半现金,自住房还有相当于出租房现金的贷款,自住房贷款可以用来抵投资房的房租收入来报税吗?
  • jk
    是自住房贷款利息可以用来抵扣出租房租金收入吗
  • jk
    是应在在这提问题吗?看到房租的对话但找不着提问的地方。

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