帮房东打赢官司,于大壮分享精彩故事 2016年9月28日 16:34:37 主办 房东网.房东群 昨天法律顾问于戎伟帮房东打赢了一个难缠的公司, 来听听他的精彩经历。 阅读: 194 条评论 Hongwei 村友们,大家好! 我们现在使用的是咱们房东网刚开发出来的一个新平台。 一个用来实时对话的平台。 试用中。用这个对话平台, 我们会邀请群里的专业人士,给讲解专业知识, 分享故事。 今请到是房东群里的法律顾问,于大状,让他来给大家分享一下这两天帮房东刚刚打赢的一场官司。 欢迎大壮,你好! 2016年9月29日 0:37:08 于戎伟 村长好!大家好! 2016年9月29日 0:37:21 Hongwei 你一直活跃在房东群里,感谢你在群里的付出。 昨天看到在群里说你赢了一个大案子,而且大家都知道一些这个案子的情况,都很感兴趣,今天你给大家说说,分享分享。 2016年9月29日 0:37:53 于戎伟 这个案子很有些要说的地方。咱们15个群,前面10个都听说过。还有几个群友,亲临了听证会,观摩了我的庭辩。 2016年9月29日 0:39:12 Hongwei 你是从一开始就接受了房东的委托吗? 2016年9月29日 0:39:23 于戎伟 不是。我不是房东的第一个代理人。我先回顾一下开端吧? 2016年9月29日 0:39:58 Hongwei 请慢慢道来 2016年9月29日 0:40:22 于戎伟 好的。 2016年9月29日 0:40:33 于戎伟 这些我接手以前的情况,都是我在接受了房东委托后,自己亲自调查的。因为我的出发点可能和其他的代理人不同,所以,我总是想获得第一手资料。。。 2016年9月29日 0:41:37 于戎伟 我了解到。。。房子是在一月底租,经过地产经纪朋友租出去的。是经纪帮租的! 因为冬天,所以租金还略微底了些。 很有经验的经纪。人很好。后来也一直很帮忙。 租客给了上下两个月。也算正常。 2016年9月29日 0:41:45 于戎伟 简单地说,到了第二个月,就断租了。 2016年9月29日 0:44:13 于戎伟 房东催要,于是租客就开始鸡蛋里面挑骨头。 2016年9月29日 0:44:30 于戎伟 租客甚至打电话到了市府的居住标准部门投诉。当然,市府也就是循例打了个电话给房东,告诉房东要清洁一下。 2016年9月29日 0:45:39 Hongwei 嗯嗯 2016年9月29日 0:46:08 于戎伟 第一次做房东,又接到市府电话,房东马上就约租客取清洁。 这是三月初的事,租客一面说房子脏的厉害,一面不配合约见。 这是房东按捺不住,就发了N4讨租,同时继续约租客,以便上门清洁。 终于在三月九日,做了清洁。说实话,那可真是跟做保姆一样的清洁。 可见,这个清洁本身,不是必要的。是租客的过分挑剔。但是房东忍下了。期待租客能懂点儿人事儿。点赞! 2016年9月29日 0:46:43 Hongwei 做房东需要耐性 2016年9月29日 0:49:56 于戎伟 N4后,四月二日,收到了听证会通知。 2016年9月29日 0:50:22 于戎伟 听证会被安排在四月十三日。 2016年9月29日 0:51:12 Hongwei 开春的时候 2016年9月29日 0:51:49 于戎伟 嗯。 2016年9月29日 0:51:59 于戎伟 四月十二日,听证会的前一天,租客在管理局,提出反诉。内容: 2016年9月29日 0:52:54 于戎伟 水淹、霉菌、床虱、墙壁不洁、厨房油腻。。。。共计二十条。 2016年9月29日 0:54:02 于戎伟 租客用了T2,同时也用了T6 2016年9月29日 0:54:33 Hongwei 这是赖租人的惯用伎俩 2016年9月29日 0:55:06 于戎伟 我后来仔细看了反诉文件,发现用词准确,行文老道。 2016年9月29日 0:55:17 于戎伟 甚至往往使用法律人习惯的用词和句式。 2016年9月29日 0:55:36 Hongwei Professional tenant 职业租客 2016年9月29日 0:56:06 于戎伟 是啊。。。可是房东没经验,没有察觉。 2016年9月29日 0:56:25 Hongwei 那就比较吃亏,尤其是新房东 2016年9月29日 0:57:09 于戎伟 于是在四月十三日的讨租听证会上,租客反诉。 这个听证会的代理人做的不错。暂时抵抗住了T2 使得房东获得了L1,判词说四月三十日必须付清,否则驱逐。 T2/T6的时间被安排在六月三日。 2016年9月29日 0:57:38 Hongwei 你不是第一代理人?那你是从半路接手的啦? 2016年9月29日 1:00:31 于戎伟 对。这时我不是代理人。 2016年9月29日 1:01:05 于戎伟 不是本来四月三十日不付清就驱逐么?租客及时申请了L1复议。于是驱逐被暂缓。 2016年9月29日 1:01:59 于戎伟 于是二、三、四、五的租金都欠了 2016年9月29日 1:02:52 于戎伟 二月交了。对不起。 2016年9月29日 1:03:12 于戎伟 三四五 2016年9月29日 1:03:22 Hongwei 这个复议是在landlord tenant board 里进行的? 2016年9月29日 1:04:11 于戎伟 是的。房东找到我时,是L1被安排复议。T2/T6面临庭审。 2016年9月29日 1:04:22 于戎伟 复议在6月28日。 2016年9月29日 1:04:33 于戎伟 T2T6在前。 2016年9月29日 1:04:44 Hongwei 你接手时,从法律程序上说,房东面临什么境地? 2016年9月29日 1:05:00 于戎伟 嗯。。。简单地说。。。 2016年9月29日 1:05:25 于戎伟 我接手时,房东的L1被REVIEW。租客已经告了T2/T6。房东从原告,变成了被告。本来已经获得的L1判决也不知会走向哪里,T2/T6的起诉面临两万五千元的诉讼。 2016年9月29日 1:05:38 于戎伟 T2/T6听证进行了。因为L1的REVIEW被安排在了T2/T6之后,所以,我的第一场,就是应诉T2/T6,目的是抗辩,还没轮到我主辩。 2016年9月29日 1:07:56 Hongwei 是被告辩护 2016年9月29日 1:08:31 于戎伟 是为做为被告的房东辩护,使得做为原告的租客的证据不成立。 2016年9月29日 1:09:05 于戎伟 那天看得出,是管理局安排的特别听证会。早晨九点半,本来熙熙攘攘的大厅,这一天,就我们这一件案子。因为房东英文有限,我安排了翻译,这样使得房东可以使用熟悉语言。 2016年9月29日 1:10:30 Hongwei 想的周到 2016年9月29日 1:11:02 于戎伟 因为租客是原告,所以原告有举证责任。她真是有备而来! 2016年9月29日 1:11:10 于戎伟 她从一个旅行袋里,缓缓地掏出六本大相册。 2016年9月29日 1:11:37 于戎伟 轻轻地放在桌子上,用眼狠狠地剜了我一眼。 2016年9月29日 1:12:17 于戎伟 我准备的是对她的起诉材料中的所有问题的反问和质疑。于是对她笑了笑。 2016年9月29日 1:12:59 于戎伟 我准备好的一个证据本,包括本案从开始的N4,判决,复议申请,复议通知,往来信函,还有她的一份教育背景资料。 2016年9月29日 1:14:04 于戎伟 告诉听证官,这些资料是为了听证官更方便了解背景的。法官表示收到。 2016年9月29日 1:14:46 Hongwei 准备充分! 2016年9月29日 1:15:03 于戎伟 我把同样的一本,轻轻地放在她的六本相册上,轻轻地说了声:IT'S FOR YOU. MADAM。 2016年9月29日 1:15:27 于戎伟 法官示意她开始,于是她就从相片开始。看了无图无真相,外族裔也知道。 2016年9月29日 1:16:14 于戎伟 正当她试图把六本相册呈堂时,我起身表示反对。 2016年9月29日 1:16:54 于戎伟 法官问我反对的理由。我的理由是证据数量过大,内容重复,而且没有事先送我阅览,我要求精简。 2016年9月29日 1:17:46 于戎伟 她重重地坐下,面色有些紧张。好像她的第一步已经被我打乱了。 2016年9月29日 1:18:19 于戎伟 法官不置可否。我对法官说,可见今天是特别听证,只有三个小时。如果每一张照片都要过一遍,肯定时间不够。 2016年9月29日 1:19:01 Hongwei 有道理 2016年9月29日 1:19:31 于戎伟 如果不是每一张多过一遍,那就没必要全部呈堂。 2016年9月29日 1:19:37 于戎伟 于是我要求法官责令她精简。 2016年9月29日 1:19:56 于戎伟 其实我的算盘是精简的约多,她的证据就越少。 2016年9月29日 1:20:19 于戎伟 于是法官说,你挑一些重要的吧。于是她就坐下挑开了。 2016年9月29日 1:20:53 于戎伟 房东想和我说话,我制止了。因为我想造成法庭里鸦雀无声的场景,这给没有经验的新手是最大的压力。法庭里,只有沙沙的翻页声,和我故意弄出的翻动笔记的声音。搅乱这她的思绪。。。 2016年9月29日 1:22:28 于戎伟 大约十多分钟,她仅仅挑出了十二张。 2016年9月29日 1:22:55 于戎伟 她交给法官后,我请法官要求她确认,这十二张就是他完全依靠的全部照片,不多也不少。 2016年9月29日 1:23:40 于戎伟 她被迫承认了。从牙缝中挤出几个字:THAT'S IT。 2016年9月29日 1:24:09 于戎伟 我向她轻松地一笑,脆脆地说了声,THANK YOU。 2016年9月29日 1:24:37 于戎伟 我看到她高耸的胸脯,起伏着。。。起伏着。 经验告诉我,你的气场就是你的阵地。 房东这时罕见地笑了。 举证开始,她根据照片一个一个地说。。。。 当十二张照片的SHOW AND TELL都说完时,就轮到我去CROSS EXAMINATION。 2016年9月29日 1:25:00 于戎伟 她出示的虫子咬了她儿子的胳膊,我质疑那个胳膊是谁的,因为她儿子不在场,她儿子的脸也不在照片里。 2016年9月29日 1:32:52 于戎伟 其次,她说脏,我也出示了不少房东做卫生的照片(事先他们照过照片,我也呈送了) 2016年9月29日 1:34:46 于戎伟 再有,她说的霉菌引起他们不适,而且有医生证明,我也指出医生证明没有指出是因为霉菌导致的,而且连药都没开 2016年9月29日 1:35:46 Hongwei 证据都不充分 2016年9月29日 1:38:32 于戎伟 类似的吧。。。反正做到了她有来,我有往。 每一个CROSS的问题,都逼迫她表示原证据的不足、模糊和不确定。 法官开始显得对她的其他举证不耐烦了。 就这样,她用了一个小时举证,我用了一个半小时盘问。 当天,咱们群里最少两名群众在场。 这就到了12点多。将近十二点半了。 按说,我应该开始主问我的证人房东了,但我不想问了。因为会不连贯。 2016年9月29日 1:39:31 于戎伟 于是此庭完毕。 2016年9月29日 1:44:12 Hongwei 没有结果? 2016年9月29日 1:44:41 于戎伟 基本完成了对她的证据的打击,也摸到了她的底。 2016年9月29日 1:44:47 于戎伟 对,6月3日一庭,没有结果。延后继续。当庭定下了8月23日。 2016年9月29日 1:45:33 于戎伟 她学过几天法律,曾经在家庭法的法庭做过庭员。 2016年9月29日 1:46:08 于戎伟 比一般人细致,但是底气不足。 2016年9月29日 1:46:42 于戎伟 毕竟做贼心虚。 2016年9月29日 1:46:52 于戎伟 这样,6月3日,就过去了。 2016年9月29日 1:47:19 Hongwei 要等两个月再开庭? 2016年9月29日 1:48:17 于戎伟 说时快,那时迟啊。法庭一秒钟,都是漫长的。庭审前的准备,当事人的压力,都是巨大而无形的。尤其当事人没有经验,背水一战。准备的时候,他们非常焦虑。 2016年9月29日 1:48:35 于戎伟 是啊。6月28日,是他们的L1REVIEW。因为我毕竟不是他们的第一代理人,所以,我没有接管L1 REVIEW。当然,我6月28日也有事先的安排。 2016年9月29日 1:49:41 于戎伟 您一定懂L1 REVIEW。一旦这个REVIEW(复议)被准,意味着什么吧? 2016年9月29日 1:50:17 Hongwei 意味着继续懒租 2016年9月29日 1:52:33 于戎伟 是啊。我以为这样的REVIEW,不会失手的。但是。。。他们还是失了手。好端端的L1,讨欠成功的标志,坍塌了。他们没有正面租客欠租。 2016年9月29日 1:52:45 Hongwei 啊?!这就意味L1的判决被否了 2016年9月29日 1:53:28 于戎伟 “正面“应为“证明”。请记得修改。 2016年9月29日 1:53:27 于戎伟 是的。 2016年9月29日 1:53:36 于戎伟 L1的陨落,使得他们非常低落。 2016年9月29日 1:54:02 Hongwei 可以想像 2016年9月29日 1:54:43 于戎伟 当我知道L1没了的时候,心里也很沉重。但是我不能表现出来,于是伸出手,轻轻地拍了拍房东的后背,说了一句,不怕,咱们重来。 2016年9月29日 1:55:10 于戎伟 这时,累积欠租四个月。房东开始借钱还贷了。 2016年9月29日 1:55:49 Hongwei 这就是选错租客的代价 2016年9月29日 1:56:20 Hongwei 后来呢? 2016年9月29日 1:56:36 于戎伟 这时不能在伤口上撒盐啊。 2016年9月29日 1:57:09 于戎伟 历史不要追忆。现实更要看清。 2016年9月29日 1:57:35 于戎伟 我和房东长谈了一次。两个小时。这时,从我的代理费上算,已经持平了。 2016年9月29日 1:58:40 于戎伟 您懂我的意思? 2016年9月29日 1:58:51 Hongwei 懂得! 2016年9月29日 2:03:17 于戎伟 但是,这时已经不是一个代理费,已经不是一个案子,而是一种状态。。。 2016年9月29日 2:03:37 于戎伟 我们分析了现状,认为壮士断腕,也许是个了断。。。 2016年9月29日 2:04:15 于戎伟 房东还是有些情怀,再次点赞! 2016年9月29日 2:04:30 于戎伟 我们打算免除所有欠款,解约。 2016年9月29日 2:04:57 Hongwei T2/T6的情况对你有利,你为什么要谈和解? 2016年9月29日 2:08:41 于戎伟 村长,也许是我所接受师傅的传承。不战而屈人之兵,比杀敌一千,自损八百要强吧。 2016年9月29日 2:08:50 于戎伟 于是我向租客提出,你撤案,我免租,你搬走,我两清。 2016年9月29日 2:09:30 Hongwei 不想耗战 2016年9月29日 2:09:48 于戎伟 租客不回复。 2016年9月29日 2:09:59 于戎伟 其实,我也是一边和谈,一边备战。 2016年9月29日 2:10:21 于戎伟 那已经是七月下旬了。因为下一庭,就轮到我们诉了。我安排了房东夫妻,地产经纪和助理,和翻译。 2016年9月29日 2:11:18 于戎伟 一共四个证人,每人证明自己的那部分,组合起来,就是一个完整的,互相印证的故事,比她那六本相册鲜活可靠。 2016年9月29日 2:12:12 于戎伟 于是分别约见四个人,一问一答,准备起来。用了三个半天。 2016年9月29日 2:12:44 于戎伟 我同时第一时间安排重申L1。 2016年9月29日 2:13:28 于戎伟 并申请L1的重申与T2T6的续庭,用同一天进行。 2016年9月29日 2:13:54 于戎伟 法院准许。 2016年9月29日 2:14:05 Hongwei 不错 2016年9月29日 2:14:12 于戎伟 等到了8月23日。 2016年9月29日 2:14:22 于戎伟 诺大的听证大厅,又是只有我们这一个案子。这次,更有没想到的。。。。 2016年9月29日 2:14:59 于戎伟 你猜。。怎么了? 2016年9月29日 2:15:14 Hongwei 怎么? 2016年9月29日 2:16:12 于戎伟 租客未到庭。 2016年9月29日 2:16:19 于戎伟 于是法官让我们等到10点。 2016年9月29日 2:16:36 于戎伟 我当然也紧张,但是那是习惯性的。 2016年9月29日 2:16:49 于戎伟 但是房东的焦虑。。。可想而知。我一边安慰他们,一边安抚证人。 2016年9月29日 2:17:17 Hongwei 对你有利啊 2016年9月29日 2:17:31 于戎伟 十点。租客仍然未到庭。我提请法官开始审理。 2016年9月29日 2:17:39 Hongwei 我遇到过两次租客缺席,很快判了 2016年9月29日 2:18:33 于戎伟 也不一定,这也意味着没到庭的一方可以申请案件重开。不是复核,是重开RE-OPEN。 2016年9月29日 2:18:38 于戎伟 我继续说。。。 2016年9月29日 2:18:53 于戎伟 法官慢慢打开案卷。 2016年9月29日 2:19:06 于戎伟 向门外无人的大厅喊了三声。 2016年9月29日 2:19:23 于戎伟 于是对着录音机说。。。。。 2016年9月29日 2:19:35 于戎伟 示意我开始。我先从L1开始。 2016年9月29日 2:19:53 于戎伟 顺利获得判决。 2016年9月29日 2:20:02 于戎伟 然后我提前法官,T2 T6是租客的起诉,起诉人不到庭,按律应做为放弃。 2016年9月29日 2:20:44 于戎伟 于是就完庭了。我心中很担心,她还会卷土重来。 2016年9月29日 2:21:18 于戎伟 那天是8月23日。法令是8月25日下发的 2016年9月29日 2:21:42 于戎伟 9月26日,是30天届满。 2016年9月29日 2:21:57 Hongwei 这就是判了啊 2016年9月29日 2:22:15 于戎伟 是。 2016年9月29日 2:22:26 Hongwei 还可能申请review 2016年9月29日 2:22:59 于戎伟 9月26日中午,房东打电话给我说,好像有复核。我心中已经不以为然。 2016年9月29日 2:23:16 于戎伟 但到了26日下班,我查询动态,并没有复核。 2016年9月29日 2:23:53 Hongwei 太好了 2016年9月29日 2:24:04 于戎伟 27日。驱逐开始。 2016年9月29日 2:24:15 于戎伟 早十点,我英勇的公安人员,抵达出租屋,对租客实施了驱逐。房东在公安人员的监督下,换了新锁。 2016年9月29日 2:25:10 Hongwei 这可够惊心动魄的。房东没找你? 2016年9月29日 2:25:28 于戎伟 我嘱咐房东72小时原则。房东谨记。到今天下文四点,搬家进行中。 2016年9月29日 2:25:43 于戎伟 房东从始至终,没断了找我。 2016年9月29日 2:26:02 Hongwei 说驱逐的过程。。。 2016年9月29日 2:26:15 于戎伟 没和我说过。就说钥匙在手了。 2016年9月29日 2:26:51 于戎伟 对我的称呼的改变,可见一斑。。。。于“律师”,于老师,老于,哥们儿。。。。 2016年9月29日 2:27:26 于戎伟 这就是“肉联案”。 2016年9月29日 2:27:50 于戎伟 其实。。。也没什么。 2016年9月29日 2:27:59 Hongwei 最后彻底搬空了么? 2016年9月29日 2:28:31 于戎伟 进行中。还有48小时。 2016年9月29日 2:28:47 Hongwei 大状,你看事情从3月就开始了,欠租、耍赖、告房东,一直到现在,房东损失了多少房租? 2016年9月29日 2:29:10 于戎伟 下一步,执行法令。长驱直入,奔着她的工资去。。。。 2016年9月29日 2:29:22 于戎伟 七个月的房租。 2016年9月29日 2:29:50 于戎伟 三四五六七八九。 2016年9月29日 2:30:04 Hongwei 损失不少 2016年9月29日 2:30:26 Hongwei 大状你算是完成任务了么? 2016年9月29日 2:30:37 于戎伟 我想,我没有。房东应该要我去执行法令了吧。。。 2016年9月29日 2:30:58 于戎伟 下一站,小额法庭。 2016年9月29日 2:31:10 于戎伟 好在我已经知道了她的工作单位。。。 2016年9月29日 2:31:44 Hongwei 好,期待下文 2016年9月29日 2:32:30 于戎伟 有人从某个电话打来,要我放她一马,我从电话号码查到了地址,打去后,问到她就在那里上班。。。。 2016年9月29日 2:32:41 于戎伟 这是今天五点半的电话。 2016年9月29日 2:32:55 Hongwei 噢。钱要不要的回来再说,这种无赖似租客不能随便放过 2016年9月29日 2:34:15 Hongwei 噢。钱要不要的回来再说,这种无赖似租客不能随便放过 2016年9月29日 2:34:24 Hongwei 有什么感想啊?大壮 2016年9月29日 2:35:56 于戎伟 感想。。。。 2016年9月29日 2:40:03 于戎伟 房产投资是个对的路子,选客要慎重,自己的事,自己办。 2016年9月29日 2:42:04 于戎伟 租约一定,就不要过分依赖经纪了。 2016年9月29日 2:42:37 Hongwei 做房东也要有一个信念:邪不压正,只要自己在实践中提高,自身的能力提高起来,房东的路是越走越宽的! 2016年9月29日 2:44:54 Hongwei 非常感谢大壮今天给我们带来的精彩故事和经验分享,再次感谢! 2016年9月29日 2:45:55 于戎伟 谢谢村长,村委,谢谢大家。 2016年9月29日 2:47:26 Hongwei 大壮,今天感觉如何? 2016年10月4日 1:00:35 于戎伟 怎么说呢?房东只有在选客时是最主动的。 2016年10月4日 1:02:24 于戎伟 可见,选客的重要性,大过现金流。 2016年10月4日 1:03:08 于戎伟 可见,选客的重要性,大过现金流。 2016年10月4日 1:03:10 Hongwei 同意 2016年10月4日 1:03:36 Hongwei 可能很多村友还不会登录,不知道如何使用 2016年10月4日 1:04:18 于戎伟 一切都会慢下来。不少房东求售心切,但一定不要降低选客的标准。 2016年10月4日 1:05:17 Hongwei 找租客的流程一个都不能少 2016年10月4日 1:05:58 Hongwei 这是咱们使用这个对话平台第一次,希望大家慢慢习惯起来 2016年10月4日 1:08:18 听听看看 非常好的平台,非常专业的讨论。收益非浅,感谢房东网搭建这么好的平台👍 2017年2月7日 15:44:20 Skinchu 想知道最后把欠租追回来没有? 2017年4月30日 21:29:24 在线:{{xyzcomments.connectedNumber}} 我要发表评论
我们现在使用的是咱们房东网刚开发出来的一个新平台。 一个用来实时对话的平台。 试用中。用这个对话平台, 我们会邀请群里的专业人士,给讲解专业知识, 分享故事。
今请到是房东群里的法律顾问,于大状,让他来给大家分享一下这两天帮房东刚刚打赢的一场官司。
欢迎大壮,你好!
昨天看到在群里说你赢了一个大案子,而且大家都知道一些这个案子的情况,都很感兴趣,今天你给大家说说,分享分享。
因为冬天,所以租金还略微底了些。
很有经验的经纪。人很好。后来也一直很帮忙。
租客给了上下两个月。也算正常。
这是三月初的事,租客一面说房子脏的厉害,一面不配合约见。
这是房东按捺不住,就发了N4讨租,同时继续约租客,以便上门清洁。
终于在三月九日,做了清洁。说实话,那可真是跟做保姆一样的清洁。
可见,这个清洁本身,不是必要的。是租客的过分挑剔。但是房东忍下了。期待租客能懂点儿人事儿。点赞!
这个听证会的代理人做的不错。暂时抵抗住了T2
使得房东获得了L1,判词说四月三十日必须付清,否则驱逐。
T2/T6的时间被安排在六月三日。
经验告诉我,你的气场就是你的阵地。
房东这时罕见地笑了。
举证开始,她根据照片一个一个地说。。。。
当十二张照片的SHOW AND TELL都说完时,就轮到我去CROSS EXAMINATION。
每一个CROSS的问题,都逼迫她表示原证据的不足、模糊和不确定。
法官开始显得对她的其他举证不耐烦了。
就这样,她用了一个小时举证,我用了一个半小时盘问。
当天,咱们群里最少两名群众在场。
这就到了12点多。将近十二点半了。
按说,我应该开始主问我的证人房东了,但我不想问了。因为会不连贯。