帮房东打赢官司，于大壮分享精彩故事 2016年9月28日 16:34:37 主办 房东网.房东群 昨天法律顾问于戎伟帮房东打赢了一个难缠的公司， 来听听他的精彩经历。 阅读： 194 条评论 Hongwei 村友们，大家好！ 我们现在使用的是咱们房东网刚开发出来的一个新平台。 一个用来实时对话的平台。 试用中。用这个对话平台， 我们会邀请群里的专业人士，给讲解专业知识， 分享故事。 今请到是房东群里的法律顾问，于大状，让他来给大家分享一下这两天帮房东刚刚打赢的一场官司。 欢迎大壮，你好！ 2016年9月29日 0:37:08 于戎伟 村长好！大家好！ 2016年9月29日 0:37:21 Hongwei 你一直活跃在房东群里，感谢你在群里的付出。 昨天看到在群里说你赢了一个大案子，而且大家都知道一些这个案子的情况，都很感兴趣，今天你给大家说说，分享分享。 2016年9月29日 0:37:53 于戎伟 这个案子很有些要说的地方。咱们15个群，前面10个都听说过。还有几个群友，亲临了听证会，观摩了我的庭辩。 2016年9月29日 0:39:12 Hongwei 你是从一开始就接受了房东的委托吗？ 2016年9月29日 0:39:23 于戎伟 不是。我不是房东的第一个代理人。我先回顾一下开端吧？ 2016年9月29日 0:39:58 Hongwei 请慢慢道来 2016年9月29日 0:40:22 于戎伟 好的。 2016年9月29日 0:40:33 于戎伟 这些我接手以前的情况，都是我在接受了房东委托后，自己亲自调查的。因为我的出发点可能和其他的代理人不同，所以，我总是想获得第一手资料。。。 2016年9月29日 0:41:37 于戎伟 我了解到。。。房子是在一月底租，经过地产经纪朋友租出去的。是经纪帮租的！ 因为冬天，所以租金还略微底了些。 很有经验的经纪。人很好。后来也一直很帮忙。 租客给了上下两个月。也算正常。 2016年9月29日 0:41:45 于戎伟 简单地说，到了第二个月，就断租了。 2016年9月29日 0:44:13 于戎伟 房东催要，于是租客就开始鸡蛋里面挑骨头。 2016年9月29日 0:44:30 于戎伟 租客甚至打电话到了市府的居住标准部门投诉。当然，市府也就是循例打了个电话给房东，告诉房东要清洁一下。 2016年9月29日 0:45:39 Hongwei 嗯嗯 2016年9月29日 0:46:08 于戎伟 第一次做房东，又接到市府电话，房东马上就约租客取清洁。 这是三月初的事，租客一面说房子脏的厉害，一面不配合约见。 这是房东按捺不住，就发了N4讨租，同时继续约租客，以便上门清洁。 终于在三月九日，做了清洁。说实话，那可真是跟做保姆一样的清洁。 可见，这个清洁本身，不是必要的。是租客的过分挑剔。但是房东忍下了。期待租客能懂点儿人事儿。点赞！ 2016年9月29日 0:46:43 Hongwei 做房东需要耐性 2016年9月29日 0:49:56 于戎伟 N4后，四月二日，收到了听证会通知。 2016年9月29日 0:50:22 于戎伟 听证会被安排在四月十三日。 2016年9月29日 0:51:12 Hongwei 开春的时候 2016年9月29日 0:51:49 于戎伟 嗯。 2016年9月29日 0:51:59 于戎伟 四月十二日，听证会的前一天，租客在管理局，提出反诉。内容： 2016年9月29日 0:52:54 于戎伟 水淹、霉菌、床虱、墙壁不洁、厨房油腻。。。。共计二十条。 2016年9月29日 0:54:02 于戎伟 租客用了T2，同时也用了T6 2016年9月29日 0:54:33 Hongwei 这是赖租人的惯用伎俩 2016年9月29日 0:55:06 于戎伟 我后来仔细看了反诉文件，发现用词准确，行文老道。 2016年9月29日 0:55:17 于戎伟 甚至往往使用法律人习惯的用词和句式。 2016年9月29日 0:55:36 Hongwei Professional tenant 职业租客 2016年9月29日 0:56:06 于戎伟 是啊。。。可是房东没经验，没有察觉。 2016年9月29日 0:56:25 Hongwei 那就比较吃亏，尤其是新房东 2016年9月29日 0:57:09 于戎伟 于是在四月十三日的讨租听证会上，租客反诉。 这个听证会的代理人做的不错。暂时抵抗住了T2 使得房东获得了L1，判词说四月三十日必须付清，否则驱逐。 T2/T6的时间被安排在六月三日。 2016年9月29日 0:57:38 Hongwei 你不是第一代理人？那你是从半路接手的啦？ 2016年9月29日 1:00:31 于戎伟 对。这时我不是代理人。 2016年9月29日 1:01:05 于戎伟 不是本来四月三十日不付清就驱逐么？租客及时申请了L1复议。于是驱逐被暂缓。 2016年9月29日 1:01:59 于戎伟 于是二、三、四、五的租金都欠了 2016年9月29日 1:02:52 于戎伟 二月交了。对不起。 2016年9月29日 1:03:12 于戎伟 三四五 2016年9月29日 1:03:22 Hongwei 这个复议是在landlord tenant board 里进行的？ 2016年9月29日 1:04:11 于戎伟 是的。房东找到我时，是L1被安排复议。T2/T6面临庭审。 2016年9月29日 1:04:22 于戎伟 复议在6月28日。 2016年9月29日 1:04:33 于戎伟 T2T6在前。 2016年9月29日 1:04:44 Hongwei 你接手时，从法律程序上说，房东面临什么境地？ 2016年9月29日 1:05:00 于戎伟 嗯。。。简单地说。。。 2016年9月29日 1:05:25 于戎伟 我接手时，房东的L1被REVIEW。租客已经告了T2/T6。房东从原告，变成了被告。本来已经获得的L1判决也不知会走向哪里，T2/T6的起诉面临两万五千元的诉讼。 2016年9月29日 1:05:38 于戎伟 T2/T6听证进行了。因为L1的REVIEW被安排在了T2/T6之后，所以，我的第一场，就是应诉T2/T6，目的是抗辩，还没轮到我主辩。 2016年9月29日 1:07:56 Hongwei 是被告辩护 2016年9月29日 1:08:31 于戎伟 是为做为被告的房东辩护，使得做为原告的租客的证据不成立。 2016年9月29日 1:09:05 于戎伟 那天看得出，是管理局安排的特别听证会。早晨九点半，本来熙熙攘攘的大厅，这一天，就我们这一件案子。因为房东英文有限，我安排了翻译，这样使得房东可以使用熟悉语言。 2016年9月29日 1:10:30 Hongwei 想的周到 2016年9月29日 1:11:02 于戎伟 因为租客是原告，所以原告有举证责任。她真是有备而来！ 2016年9月29日 1:11:10 于戎伟 她从一个旅行袋里，缓缓地掏出六本大相册。 2016年9月29日 1:11:37 于戎伟 轻轻地放在桌子上，用眼狠狠地剜了我一眼。 2016年9月29日 1:12:17 于戎伟 我准备的是对她的起诉材料中的所有问题的反问和质疑。于是对她笑了笑。 2016年9月29日 1:12:59 于戎伟 我准备好的一个证据本，包括本案从开始的N4，判决，复议申请，复议通知，往来信函，还有她的一份教育背景资料。 2016年9月29日 1:14:04 于戎伟 告诉听证官，这些资料是为了听证官更方便了解背景的。法官表示收到。 2016年9月29日 1:14:46 Hongwei 准备充分！ 2016年9月29日 1:15:03 于戎伟 我把同样的一本，轻轻地放在她的六本相册上，轻轻地说了声：IT'S FOR YOU. MADAM。 2016年9月29日 1:15:27 于戎伟 法官示意她开始，于是她就从相片开始。看了无图无真相，外族裔也知道。 2016年9月29日 1:16:14 于戎伟 正当她试图把六本相册呈堂时，我起身表示反对。 2016年9月29日 1:16:54 于戎伟 法官问我反对的理由。我的理由是证据数量过大，内容重复，而且没有事先送我阅览，我要求精简。 2016年9月29日 1:17:46 于戎伟 她重重地坐下，面色有些紧张。好像她的第一步已经被我打乱了。 2016年9月29日 1:18:19 于戎伟 法官不置可否。我对法官说，可见今天是特别听证，只有三个小时。如果每一张照片都要过一遍，肯定时间不够。 2016年9月29日 1:19:01 Hongwei 有道理 2016年9月29日 1:19:31 于戎伟 如果不是每一张多过一遍，那就没必要全部呈堂。 2016年9月29日 1:19:37 于戎伟 于是我要求法官责令她精简。 2016年9月29日 1:19:56 于戎伟 其实我的算盘是精简的约多，她的证据就越少。 2016年9月29日 1:20:19 于戎伟 于是法官说，你挑一些重要的吧。于是她就坐下挑开了。 2016年9月29日 1:20:53 于戎伟 房东想和我说话，我制止了。因为我想造成法庭里鸦雀无声的场景，这给没有经验的新手是最大的压力。法庭里，只有沙沙的翻页声，和我故意弄出的翻动笔记的声音。搅乱这她的思绪。。。 2016年9月29日 1:22:28 于戎伟 大约十多分钟，她仅仅挑出了十二张。 2016年9月29日 1:22:55 于戎伟 她交给法官后，我请法官要求她确认，这十二张就是他完全依靠的全部照片，不多也不少。 2016年9月29日 1:23:40 于戎伟 她被迫承认了。从牙缝中挤出几个字：THAT'S IT。 2016年9月29日 1:24:09 于戎伟 我向她轻松地一笑，脆脆地说了声，THANK YOU。 2016年9月29日 1:24:37 于戎伟 我看到她高耸的胸脯，起伏着。。。起伏着。 经验告诉我，你的气场就是你的阵地。 房东这时罕见地笑了。 举证开始，她根据照片一个一个地说。。。。 当十二张照片的SHOW AND TELL都说完时，就轮到我去CROSS EXAMINATION。 2016年9月29日 1:25:00 于戎伟 她出示的虫子咬了她儿子的胳膊，我质疑那个胳膊是谁的，因为她儿子不在场，她儿子的脸也不在照片里。 2016年9月29日 1:32:52 于戎伟 其次，她说脏，我也出示了不少房东做卫生的照片（事先他们照过照片，我也呈送了） 2016年9月29日 1:34:46 于戎伟 再有，她说的霉菌引起他们不适，而且有医生证明，我也指出医生证明没有指出是因为霉菌导致的，而且连药都没开 2016年9月29日 1:35:46 Hongwei 证据都不充分 2016年9月29日 1:38:32 于戎伟 类似的吧。。。反正做到了她有来，我有往。 每一个CROSS的问题，都逼迫她表示原证据的不足、模糊和不确定。 法官开始显得对她的其他举证不耐烦了。 就这样，她用了一个小时举证，我用了一个半小时盘问。 当天，咱们群里最少两名群众在场。 这就到了12点多。将近十二点半了。 按说，我应该开始主问我的证人房东了，但我不想问了。因为会不连贯。 2016年9月29日 1:39:31 于戎伟 于是此庭完毕。 2016年9月29日 1:44:12 Hongwei 没有结果？ 2016年9月29日 1:44:41 于戎伟 基本完成了对她的证据的打击，也摸到了她的底。 2016年9月29日 1:44:47 于戎伟 对，6月3日一庭，没有结果。延后继续。当庭定下了8月23日。 2016年9月29日 1:45:33 于戎伟 她学过几天法律，曾经在家庭法的法庭做过庭员。 2016年9月29日 1:46:08 于戎伟 比一般人细致，但是底气不足。 2016年9月29日 1:46:42 于戎伟 毕竟做贼心虚。 2016年9月29日 1:46:52 于戎伟 这样，6月3日，就过去了。 2016年9月29日 1:47:19 Hongwei 要等两个月再开庭？ 2016年9月29日 1:48:17 于戎伟 说时快，那时迟啊。法庭一秒钟，都是漫长的。庭审前的准备，当事人的压力，都是巨大而无形的。尤其当事人没有经验，背水一战。准备的时候，他们非常焦虑。 2016年9月29日 1:48:35 于戎伟 是啊。6月28日，是他们的L1REVIEW。因为我毕竟不是他们的第一代理人，所以，我没有接管L1 REVIEW。当然，我6月28日也有事先的安排。 2016年9月29日 1:49:41 于戎伟 您一定懂L1 REVIEW。一旦这个REVIEW（复议）被准，意味着什么吧？ 2016年9月29日 1:50:17 Hongwei 意味着继续懒租 2016年9月29日 1:52:33 于戎伟 是啊。我以为这样的REVIEW，不会失手的。但是。。。他们还是失了手。好端端的L1，讨欠成功的标志，坍塌了。他们没有正面租客欠租。 2016年9月29日 1:52:45 Hongwei 啊？！这就意味L1的判决被否了 2016年9月29日 1:53:28 于戎伟 “正面“应为“证明”。请记得修改。 2016年9月29日 1:53:27 于戎伟 是的。 2016年9月29日 1:53:36 于戎伟 L1的陨落，使得他们非常低落。 2016年9月29日 1:54:02 Hongwei 可以想像 2016年9月29日 1:54:43 于戎伟 当我知道L1没了的时候，心里也很沉重。但是我不能表现出来，于是伸出手，轻轻地拍了拍房东的后背，说了一句，不怕，咱们重来。 2016年9月29日 1:55:10 于戎伟 这时，累积欠租四个月。房东开始借钱还贷了。 2016年9月29日 1:55:49 Hongwei 这就是选错租客的代价 2016年9月29日 1:56:20 Hongwei 后来呢？ 2016年9月29日 1:56:36 于戎伟 这时不能在伤口上撒盐啊。 2016年9月29日 1:57:09 于戎伟 历史不要追忆。现实更要看清。 2016年9月29日 1:57:35 于戎伟 我和房东长谈了一次。两个小时。这时，从我的代理费上算，已经持平了。 2016年9月29日 1:58:40 于戎伟 您懂我的意思？ 2016年9月29日 1:58:51 Hongwei 懂得！ 2016年9月29日 2:03:17 于戎伟 但是，这时已经不是一个代理费，已经不是一个案子，而是一种状态。。。 2016年9月29日 2:03:37 于戎伟 我们分析了现状，认为壮士断腕，也许是个了断。。。 2016年9月29日 2:04:15 于戎伟 房东还是有些情怀，再次点赞！ 2016年9月29日 2:04:30 于戎伟 我们打算免除所有欠款，解约。 2016年9月29日 2:04:57 Hongwei T2/T6的情况对你有利，你为什么要谈和解？ 2016年9月29日 2:08:41 于戎伟 村长，也许是我所接受师傅的传承。不战而屈人之兵，比杀敌一千，自损八百要强吧。 2016年9月29日 2:08:50 于戎伟 于是我向租客提出，你撤案，我免租，你搬走，我两清。 2016年9月29日 2:09:30 Hongwei 不想耗战 2016年9月29日 2:09:48 于戎伟 租客不回复。 2016年9月29日 2:09:59 于戎伟 其实，我也是一边和谈，一边备战。 2016年9月29日 2:10:21 于戎伟 那已经是七月下旬了。因为下一庭，就轮到我们诉了。我安排了房东夫妻，地产经纪和助理，和翻译。 2016年9月29日 2:11:18 于戎伟 一共四个证人，每人证明自己的那部分，组合起来，就是一个完整的，互相印证的故事，比她那六本相册鲜活可靠。 2016年9月29日 2:12:12 于戎伟 于是分别约见四个人，一问一答，准备起来。用了三个半天。 2016年9月29日 2:12:44 于戎伟 我同时第一时间安排重申L1。 2016年9月29日 2:13:28 于戎伟 并申请L1的重申与T2T6的续庭，用同一天进行。 2016年9月29日 2:13:54 于戎伟 法院准许。 2016年9月29日 2:14:05 Hongwei 不错 2016年9月29日 2:14:12 于戎伟 等到了8月23日。 2016年9月29日 2:14:22 于戎伟 诺大的听证大厅，又是只有我们这一个案子。这次，更有没想到的。。。。 2016年9月29日 2:14:59 于戎伟 你猜。。怎么了？ 2016年9月29日 2:15:14 Hongwei 怎么？ 2016年9月29日 2:16:12 于戎伟 租客未到庭。 2016年9月29日 2:16:19 于戎伟 于是法官让我们等到10点。 2016年9月29日 2:16:36 于戎伟 我当然也紧张，但是那是习惯性的。 2016年9月29日 2:16:49 于戎伟 但是房东的焦虑。。。可想而知。我一边安慰他们，一边安抚证人。 2016年9月29日 2:17:17 Hongwei 对你有利啊 2016年9月29日 2:17:31 于戎伟 十点。租客仍然未到庭。我提请法官开始审理。 2016年9月29日 2:17:39 Hongwei 我遇到过两次租客缺席，很快判了 2016年9月29日 2:18:33 于戎伟 也不一定，这也意味着没到庭的一方可以申请案件重开。不是复核，是重开RE-OPEN。 2016年9月29日 2:18:38 于戎伟 我继续说。。。 2016年9月29日 2:18:53 于戎伟 法官慢慢打开案卷。 2016年9月29日 2:19:06 于戎伟 向门外无人的大厅喊了三声。 2016年9月29日 2:19:23 于戎伟 于是对着录音机说。。。。。 2016年9月29日 2:19:35 于戎伟 示意我开始。我先从L1开始。 2016年9月29日 2:19:53 于戎伟 顺利获得判决。 2016年9月29日 2:20:02 于戎伟 然后我提前法官，T2 T6是租客的起诉，起诉人不到庭，按律应做为放弃。 2016年9月29日 2:20:44 于戎伟 于是就完庭了。我心中很担心，她还会卷土重来。 2016年9月29日 2:21:18 于戎伟 那天是8月23日。法令是8月25日下发的 2016年9月29日 2:21:42 于戎伟 9月26日，是30天届满。 2016年9月29日 2:21:57 Hongwei 这就是判了啊 2016年9月29日 2:22:15 于戎伟 是。 2016年9月29日 2:22:26 Hongwei 还可能申请review 2016年9月29日 2:22:59 于戎伟 9月26日中午，房东打电话给我说，好像有复核。我心中已经不以为然。 2016年9月29日 2:23:16 于戎伟 但到了26日下班，我查询动态，并没有复核。 2016年9月29日 2:23:53 Hongwei 太好了 2016年9月29日 2:24:04 于戎伟 27日。驱逐开始。 2016年9月29日 2:24:15 于戎伟 早十点，我英勇的公安人员，抵达出租屋，对租客实施了驱逐。房东在公安人员的监督下，换了新锁。 2016年9月29日 2:25:10 Hongwei 这可够惊心动魄的。房东没找你？ 2016年9月29日 2:25:28 于戎伟 我嘱咐房东72小时原则。房东谨记。到今天下文四点，搬家进行中。 2016年9月29日 2:25:43 于戎伟 房东从始至终，没断了找我。 2016年9月29日 2:26:02 Hongwei 说驱逐的过程。。。 2016年9月29日 2:26:15 于戎伟 没和我说过。就说钥匙在手了。 2016年9月29日 2:26:51 于戎伟 对我的称呼的改变，可见一斑。。。。于“律师”，于老师，老于，哥们儿。。。。 2016年9月29日 2:27:26 于戎伟 这就是“肉联案”。 2016年9月29日 2:27:50 于戎伟 其实。。。也没什么。 2016年9月29日 2:27:59 Hongwei 最后彻底搬空了么？ 2016年9月29日 2:28:31 于戎伟 进行中。还有48小时。 2016年9月29日 2:28:47 Hongwei 大状，你看事情从3月就开始了，欠租、耍赖、告房东，一直到现在，房东损失了多少房租？ 2016年9月29日 2:29:10 于戎伟 下一步，执行法令。长驱直入，奔着她的工资去。。。。 2016年9月29日 2:29:22 于戎伟 七个月的房租。 2016年9月29日 2:29:50 于戎伟 三四五六七八九。 2016年9月29日 2:30:04 Hongwei 损失不少 2016年9月29日 2:30:26 Hongwei 大状你算是完成任务了么？ 2016年9月29日 2:30:37 于戎伟 我想，我没有。房东应该要我去执行法令了吧。。。 2016年9月29日 2:30:58 于戎伟 下一站，小额法庭。 2016年9月29日 2:31:10 于戎伟 好在我已经知道了她的工作单位。。。 2016年9月29日 2:31:44 Hongwei 好，期待下文 2016年9月29日 2:32:30 于戎伟 有人从某个电话打来，要我放她一马，我从电话号码查到了地址，打去后，问到她就在那里上班。。。。 2016年9月29日 2:32:41 于戎伟 这是今天五点半的电话。 2016年9月29日 2:32:55 Hongwei 噢。钱要不要的回来再说，这种无赖似租客不能随便放过 2016年9月29日 2:34:15 Hongwei 噢。钱要不要的回来再说，这种无赖似租客不能随便放过 2016年9月29日 2:34:24 Hongwei 有什么感想啊？大壮 2016年9月29日 2:35:56 于戎伟 感想。。。。 2016年9月29日 2:40:03 于戎伟 房产投资是个对的路子，选客要慎重，自己的事，自己办。 2016年9月29日 2:42:04 于戎伟 租约一定，就不要过分依赖经纪了。 2016年9月29日 2:42:37 Hongwei 做房东也要有一个信念：邪不压正，只要自己在实践中提高，自身的能力提高起来，房东的路是越走越宽的！ 2016年9月29日 2:44:54 Hongwei 非常感谢大壮今天给我们带来的精彩故事和经验分享，再次感谢！ 2016年9月29日 2:45:55 于戎伟 谢谢村长，村委，谢谢大家。 2016年9月29日 2:47:26 Hongwei 大壮，今天感觉如何？ 2016年10月4日 1:00:35 于戎伟 怎么说呢？房东只有在选客时是最主动的。 2016年10月4日 1:02:24 于戎伟 可见，选客的重要性，大过现金流。 2016年10月4日 1:03:08 于戎伟 可见，选客的重要性，大过现金流。 2016年10月4日 1:03:10 Hongwei 同意 2016年10月4日 1:03:36 Hongwei 可能很多村友还不会登录，不知道如何使用 2016年10月4日 1:04:18 于戎伟 一切都会慢下来。不少房东求售心切，但一定不要降低选客的标准。 2016年10月4日 1:05:17 Hongwei 找租客的流程一个都不能少 2016年10月4日 1:05:58 Hongwei 这是咱们使用这个对话平台第一次，希望大家慢慢习惯起来 2016年10月4日 1:08:18 听听看看 非常好的平台，非常专业的讨论。收益非浅，感谢房东网搭建这么好的平台👍 2017年2月7日 15:44:20 Skinchu 想知道最后把欠租追回来没有？ 2017年4月30日 21:29:24 在线：{{xyzcomments.connectedNumber}} 我要发表评论
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今请到是房东群里的法律顾问，于大状，让他来给大家分享一下这两天帮房东刚刚打赢的一场官司。
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昨天看到在群里说你赢了一个大案子，而且大家都知道一些这个案子的情况，都很感兴趣，今天你给大家说说，分享分享。
因为冬天，所以租金还略微底了些。
很有经验的经纪。人很好。后来也一直很帮忙。
租客给了上下两个月。也算正常。
这是三月初的事，租客一面说房子脏的厉害，一面不配合约见。
这是房东按捺不住，就发了N4讨租，同时继续约租客，以便上门清洁。
终于在三月九日，做了清洁。说实话，那可真是跟做保姆一样的清洁。
可见，这个清洁本身，不是必要的。是租客的过分挑剔。但是房东忍下了。期待租客能懂点儿人事儿。点赞！
这个听证会的代理人做的不错。暂时抵抗住了T2
使得房东获得了L1，判词说四月三十日必须付清，否则驱逐。
T2/T6的时间被安排在六月三日。
经验告诉我，你的气场就是你的阵地。
房东这时罕见地笑了。
举证开始，她根据照片一个一个地说。。。。
当十二张照片的SHOW AND TELL都说完时，就轮到我去CROSS EXAMINATION。
每一个CROSS的问题，都逼迫她表示原证据的不足、模糊和不确定。
法官开始显得对她的其他举证不耐烦了。
就这样，她用了一个小时举证，我用了一个半小时盘问。
当天，咱们群里最少两名群众在场。
这就到了12点多。将近十二点半了。
按说，我应该开始主问我的证人房东了，但我不想问了。因为会不连贯。