帮房东打赢官司,于大壮分享精彩故事

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房东网.房东群

昨天法律顾问于戎伟帮房东打赢了一个难缠的公司, 来听听他的精彩经历。 

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194 条评论

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    Hongwei
    村友们,大家好!

    我们现在使用的是咱们房东网刚开发出来的一个新平台。 一个用来实时对话的平台。 试用中。用这个对话平台, 我们会邀请群里的专业人士,给讲解专业知识, 分享故事。

    今请到是房东群里的法律顾问,于大状,让他来给大家分享一下这两天帮房东刚刚打赢的一场官司。

    欢迎大壮,你好!
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    于戎伟
    村长好!大家好!
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    Hongwei
    你一直活跃在房东群里,感谢你在群里的付出。

    昨天看到在群里说你赢了一个大案子,而且大家都知道一些这个案子的情况,都很感兴趣,今天你给大家说说,分享分享。
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    于戎伟
    这个案子很有些要说的地方。咱们15个群,前面10个都听说过。还有几个群友,亲临了听证会,观摩了我的庭辩。
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    Hongwei
    你是从一开始就接受了房东的委托吗?
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    于戎伟
    不是。我不是房东的第一个代理人。我先回顾一下开端吧?
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    Hongwei
    请慢慢道来
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    于戎伟
    好的。
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    于戎伟
    这些我接手以前的情况,都是我在接受了房东委托后,自己亲自调查的。因为我的出发点可能和其他的代理人不同,所以,我总是想获得第一手资料。。。
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    于戎伟
    我了解到。。。房子是在一月底租,经过地产经纪朋友租出去的。是经纪帮租的!
    因为冬天,所以租金还略微底了些。
    很有经验的经纪。人很好。后来也一直很帮忙。
    租客给了上下两个月。也算正常。
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    于戎伟
    简单地说,到了第二个月,就断租了。
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    于戎伟
    房东催要,于是租客就开始鸡蛋里面挑骨头。
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    于戎伟
    租客甚至打电话到了市府的居住标准部门投诉。当然,市府也就是循例打了个电话给房东,告诉房东要清洁一下。
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    Hongwei
    嗯嗯
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    于戎伟
    第一次做房东,又接到市府电话,房东马上就约租客取清洁。
    这是三月初的事,租客一面说房子脏的厉害,一面不配合约见。
    这是房东按捺不住,就发了N4讨租,同时继续约租客,以便上门清洁。
    终于在三月九日,做了清洁。说实话,那可真是跟做保姆一样的清洁。
    可见,这个清洁本身,不是必要的。是租客的过分挑剔。但是房东忍下了。期待租客能懂点儿人事儿。点赞!
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    Hongwei
    做房东需要耐性
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    于戎伟
    N4后,四月二日,收到了听证会通知。
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    于戎伟
    听证会被安排在四月十三日。
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    Hongwei
    开春的时候
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    于戎伟
    嗯。
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    于戎伟
    四月十二日,听证会的前一天,租客在管理局,提出反诉。内容:
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    于戎伟
    水淹、霉菌、床虱、墙壁不洁、厨房油腻。。。。共计二十条。
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    于戎伟
    租客用了T2,同时也用了T6
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    Hongwei
    这是赖租人的惯用伎俩
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    于戎伟
    我后来仔细看了反诉文件,发现用词准确,行文老道。
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    于戎伟
    甚至往往使用法律人习惯的用词和句式。
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    Hongwei
    Professional tenant 职业租客
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    于戎伟
    是啊。。。可是房东没经验,没有察觉。
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    Hongwei
    那就比较吃亏,尤其是新房东
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    于戎伟
    于是在四月十三日的讨租听证会上,租客反诉。
    这个听证会的代理人做的不错。暂时抵抗住了T2
    使得房东获得了L1,判词说四月三十日必须付清,否则驱逐。
    T2/T6的时间被安排在六月三日。
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    Hongwei
    你不是第一代理人?那你是从半路接手的啦?
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    于戎伟
    对。这时我不是代理人。
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    于戎伟
    不是本来四月三十日不付清就驱逐么?租客及时申请了L1复议。于是驱逐被暂缓。
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    于戎伟
    于是二、三、四、五的租金都欠了
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    于戎伟
    二月交了。对不起。
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    于戎伟
    三四五
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    Hongwei
    这个复议是在landlord tenant board 里进行的?
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    于戎伟
    是的。房东找到我时,是L1被安排复议。T2/T6面临庭审。
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    于戎伟
    复议在6月28日。
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    于戎伟
    T2T6在前。
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    Hongwei
    你接手时,从法律程序上说,房东面临什么境地?
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    于戎伟
    嗯。。。简单地说。。。
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    于戎伟
    我接手时,房东的L1被REVIEW。租客已经告了T2/T6。房东从原告,变成了被告。本来已经获得的L1判决也不知会走向哪里,T2/T6的起诉面临两万五千元的诉讼。
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    于戎伟
    T2/T6听证进行了。因为L1的REVIEW被安排在了T2/T6之后,所以,我的第一场,就是应诉T2/T6,目的是抗辩,还没轮到我主辩。
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    Hongwei
    是被告辩护
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    于戎伟
    是为做为被告的房东辩护,使得做为原告的租客的证据不成立。
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    于戎伟
    那天看得出,是管理局安排的特别听证会。早晨九点半,本来熙熙攘攘的大厅,这一天,就我们这一件案子。因为房东英文有限,我安排了翻译,这样使得房东可以使用熟悉语言。
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    Hongwei
    想的周到
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    于戎伟
    因为租客是原告,所以原告有举证责任。她真是有备而来!
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    于戎伟
    她从一个旅行袋里,缓缓地掏出六本大相册。
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    于戎伟
    轻轻地放在桌子上,用眼狠狠地剜了我一眼。
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    于戎伟
    我准备的是对她的起诉材料中的所有问题的反问和质疑。于是对她笑了笑。
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    于戎伟
    我准备好的一个证据本,包括本案从开始的N4,判决,复议申请,复议通知,往来信函,还有她的一份教育背景资料。
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    于戎伟
    告诉听证官,这些资料是为了听证官更方便了解背景的。法官表示收到。
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    Hongwei
    准备充分!
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    于戎伟
    我把同样的一本,轻轻地放在她的六本相册上,轻轻地说了声:IT'S FOR YOU. MADAM。
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    于戎伟
    法官示意她开始,于是她就从相片开始。看了无图无真相,外族裔也知道。
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    于戎伟
    正当她试图把六本相册呈堂时,我起身表示反对。
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    于戎伟
    法官问我反对的理由。我的理由是证据数量过大,内容重复,而且没有事先送我阅览,我要求精简。
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    于戎伟
    她重重地坐下,面色有些紧张。好像她的第一步已经被我打乱了。
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    于戎伟
    法官不置可否。我对法官说,可见今天是特别听证,只有三个小时。如果每一张照片都要过一遍,肯定时间不够。
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    Hongwei
    有道理
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    于戎伟
    如果不是每一张多过一遍,那就没必要全部呈堂。
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    于戎伟
    于是我要求法官责令她精简。
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    于戎伟
    其实我的算盘是精简的约多,她的证据就越少。
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    于戎伟
    于是法官说,你挑一些重要的吧。于是她就坐下挑开了。
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    于戎伟
    房东想和我说话,我制止了。因为我想造成法庭里鸦雀无声的场景,这给没有经验的新手是最大的压力。法庭里,只有沙沙的翻页声,和我故意弄出的翻动笔记的声音。搅乱这她的思绪。。。
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    于戎伟
    大约十多分钟,她仅仅挑出了十二张。
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    于戎伟
    她交给法官后,我请法官要求她确认,这十二张就是他完全依靠的全部照片,不多也不少。
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    于戎伟
    她被迫承认了。从牙缝中挤出几个字:THAT'S IT。
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    于戎伟
    我向她轻松地一笑,脆脆地说了声,THANK YOU。
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    于戎伟
    我看到她高耸的胸脯,起伏着。。。起伏着。
    经验告诉我,你的气场就是你的阵地。
    房东这时罕见地笑了。
    举证开始,她根据照片一个一个地说。。。。
    当十二张照片的SHOW AND TELL都说完时,就轮到我去CROSS EXAMINATION。
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    于戎伟
    她出示的虫子咬了她儿子的胳膊,我质疑那个胳膊是谁的,因为她儿子不在场,她儿子的脸也不在照片里。
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    于戎伟
    其次,她说脏,我也出示了不少房东做卫生的照片(事先他们照过照片,我也呈送了)
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    于戎伟
    再有,她说的霉菌引起他们不适,而且有医生证明,我也指出医生证明没有指出是因为霉菌导致的,而且连药都没开
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    Hongwei
    证据都不充分
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    于戎伟
    类似的吧。。。反正做到了她有来,我有往。
    每一个CROSS的问题,都逼迫她表示原证据的不足、模糊和不确定。
    法官开始显得对她的其他举证不耐烦了。
    就这样,她用了一个小时举证,我用了一个半小时盘问。
    当天,咱们群里最少两名群众在场。
    这就到了12点多。将近十二点半了。
    按说,我应该开始主问我的证人房东了,但我不想问了。因为会不连贯。
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    于戎伟
    于是此庭完毕。
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    Hongwei
    没有结果?
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    于戎伟
    基本完成了对她的证据的打击,也摸到了她的底。
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    于戎伟
    对,6月3日一庭,没有结果。延后继续。当庭定下了8月23日。
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    于戎伟
    她学过几天法律,曾经在家庭法的法庭做过庭员。
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    于戎伟
    比一般人细致,但是底气不足。
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    于戎伟
    毕竟做贼心虚。
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    于戎伟
    这样,6月3日,就过去了。
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    Hongwei
    要等两个月再开庭?
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    于戎伟
    说时快,那时迟啊。法庭一秒钟,都是漫长的。庭审前的准备,当事人的压力,都是巨大而无形的。尤其当事人没有经验,背水一战。准备的时候,他们非常焦虑。
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    于戎伟
    是啊。6月28日,是他们的L1REVIEW。因为我毕竟不是他们的第一代理人,所以,我没有接管L1 REVIEW。当然,我6月28日也有事先的安排。
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    于戎伟
    您一定懂L1 REVIEW。一旦这个REVIEW(复议)被准,意味着什么吧?
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    Hongwei
    意味着继续懒租
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    于戎伟
    是啊。我以为这样的REVIEW,不会失手的。但是。。。他们还是失了手。好端端的L1,讨欠成功的标志,坍塌了。他们没有正面租客欠租。
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    Hongwei
    啊?!这就意味L1的判决被否了
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    于戎伟
    “正面“应为“证明”。请记得修改。
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    于戎伟
    是的。
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    于戎伟
    L1的陨落,使得他们非常低落。
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    Hongwei
    可以想像
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    于戎伟
    当我知道L1没了的时候,心里也很沉重。但是我不能表现出来,于是伸出手,轻轻地拍了拍房东的后背,说了一句,不怕,咱们重来。
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    于戎伟
    这时,累积欠租四个月。房东开始借钱还贷了。
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    Hongwei
    这就是选错租客的代价
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    Hongwei
    后来呢?
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    于戎伟
    这时不能在伤口上撒盐啊。
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    于戎伟
    历史不要追忆。现实更要看清。
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    于戎伟
    我和房东长谈了一次。两个小时。这时,从我的代理费上算,已经持平了。
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    于戎伟
    您懂我的意思?
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    Hongwei
    懂得!
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    于戎伟
    但是,这时已经不是一个代理费,已经不是一个案子,而是一种状态。。。
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    于戎伟
    我们分析了现状,认为壮士断腕,也许是个了断。。。
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    于戎伟
    房东还是有些情怀,再次点赞!
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    于戎伟
    我们打算免除所有欠款,解约。
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    Hongwei
    T2/T6的情况对你有利,你为什么要谈和解?
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    于戎伟
    村长,也许是我所接受师傅的传承。不战而屈人之兵,比杀敌一千,自损八百要强吧。
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    于戎伟
    于是我向租客提出,你撤案,我免租,你搬走,我两清。
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    Hongwei
    不想耗战
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    于戎伟
    租客不回复。
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    于戎伟
    其实,我也是一边和谈,一边备战。
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    于戎伟
    那已经是七月下旬了。因为下一庭,就轮到我们诉了。我安排了房东夫妻,地产经纪和助理,和翻译。
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    于戎伟
    一共四个证人,每人证明自己的那部分,组合起来,就是一个完整的,互相印证的故事,比她那六本相册鲜活可靠。
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    于戎伟
    于是分别约见四个人,一问一答,准备起来。用了三个半天。
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    于戎伟
    我同时第一时间安排重申L1。
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    于戎伟
    并申请L1的重申与T2T6的续庭,用同一天进行。
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    于戎伟
    法院准许。
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    Hongwei
    不错
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    于戎伟
    等到了8月23日。
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    于戎伟
    诺大的听证大厅,又是只有我们这一个案子。这次,更有没想到的。。。。
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    于戎伟
    你猜。。怎么了?
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    Hongwei
    怎么?
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    于戎伟
    租客未到庭。
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    于戎伟
    于是法官让我们等到10点。
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    于戎伟
    我当然也紧张,但是那是习惯性的。
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    于戎伟
    但是房东的焦虑。。。可想而知。我一边安慰他们,一边安抚证人。
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    Hongwei
    对你有利啊
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    于戎伟
    十点。租客仍然未到庭。我提请法官开始审理。
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    Hongwei
    我遇到过两次租客缺席,很快判了
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    于戎伟
    也不一定,这也意味着没到庭的一方可以申请案件重开。不是复核,是重开RE-OPEN。
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    于戎伟
    我继续说。。。
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    于戎伟
    法官慢慢打开案卷。
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    于戎伟
    向门外无人的大厅喊了三声。
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    于戎伟
    于是对着录音机说。。。。。
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    于戎伟
    示意我开始。我先从L1开始。
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    于戎伟
    顺利获得判决。
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    于戎伟
    然后我提前法官,T2 T6是租客的起诉,起诉人不到庭,按律应做为放弃。
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    于戎伟
    于是就完庭了。我心中很担心,她还会卷土重来。
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    于戎伟
    那天是8月23日。法令是8月25日下发的
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    于戎伟
    9月26日,是30天届满。
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    Hongwei
    这就是判了啊
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    于戎伟
    是。
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    Hongwei
    还可能申请review
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    于戎伟
    9月26日中午,房东打电话给我说,好像有复核。我心中已经不以为然。
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    于戎伟
    但到了26日下班,我查询动态,并没有复核。
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    Hongwei
    太好了
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    于戎伟
    27日。驱逐开始。
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    于戎伟
    早十点,我英勇的公安人员,抵达出租屋,对租客实施了驱逐。房东在公安人员的监督下,换了新锁。
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    Hongwei
    这可够惊心动魄的。房东没找你?
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    于戎伟
    我嘱咐房东72小时原则。房东谨记。到今天下文四点,搬家进行中。
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    于戎伟
    房东从始至终,没断了找我。
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    Hongwei
    说驱逐的过程。。。
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    于戎伟
    没和我说过。就说钥匙在手了。
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    于戎伟
    对我的称呼的改变,可见一斑。。。。于“律师”,于老师,老于,哥们儿。。。。
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    于戎伟
    这就是“肉联案”。
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    于戎伟
    其实。。。也没什么。
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    Hongwei
    最后彻底搬空了么?
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    于戎伟
    进行中。还有48小时。
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    Hongwei
    大状,你看事情从3月就开始了,欠租、耍赖、告房东,一直到现在,房东损失了多少房租?
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    于戎伟
    下一步,执行法令。长驱直入,奔着她的工资去。。。。
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    于戎伟
    七个月的房租。
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    于戎伟
    三四五六七八九。
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    Hongwei
    损失不少
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    Hongwei
    大状你算是完成任务了么?
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    于戎伟
    我想,我没有。房东应该要我去执行法令了吧。。。
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    于戎伟
    下一站,小额法庭。
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    于戎伟
    好在我已经知道了她的工作单位。。。
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    Hongwei
    好,期待下文
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    于戎伟
    有人从某个电话打来,要我放她一马,我从电话号码查到了地址,打去后,问到她就在那里上班。。。。
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    于戎伟
    这是今天五点半的电话。
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    Hongwei
    噢。钱要不要的回来再说,这种无赖似租客不能随便放过
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    Hongwei
    噢。钱要不要的回来再说,这种无赖似租客不能随便放过
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    Hongwei
    有什么感想啊?大壮
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    于戎伟
    感想。。。。
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    于戎伟
    房产投资是个对的路子,选客要慎重,自己的事,自己办。
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    于戎伟
    租约一定,就不要过分依赖经纪了。
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    Hongwei
    做房东也要有一个信念:邪不压正,只要自己在实践中提高,自身的能力提高起来,房东的路是越走越宽的!
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    Hongwei
    非常感谢大壮今天给我们带来的精彩故事和经验分享,再次感谢!
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    于戎伟
    谢谢村长,村委,谢谢大家。
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    Hongwei
    大壮,今天感觉如何?
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    于戎伟
    怎么说呢?房东只有在选客时是最主动的。
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    于戎伟
    可见,选客的重要性,大过现金流。
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    于戎伟
    可见,选客的重要性,大过现金流。
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    Hongwei
    同意
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    Hongwei
    可能很多村友还不会登录,不知道如何使用
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    于戎伟
    一切都会慢下来。不少房东求售心切,但一定不要降低选客的标准。
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    Hongwei
    找租客的流程一个都不能少
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    Hongwei
    这是咱们使用这个对话平台第一次,希望大家慢慢习惯起来
  • 听听看看
    非常好的平台,非常专业的讨论。收益非浅,感谢房东网搭建这么好的平台👍
  • Skinchu
    想知道最后把欠租追回来没有?

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