贷款专家Zen Mao 讲解贷款疑难案例,分享贷款体会

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今天请Zen来给大家讲房屋贷款中的一些经验和提示贷款人注意的一些事项。

Zen Mao是英国注册会计师(FCCA),加拿大CPA.CGA, 在国内主要从事企业上市,场外市场挂牌,中小企业私募债财务顾问,私募基金管理等相关投融资工作。2013年初来加拿大后开始从事贷款工作。

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102 条评论

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    村长
    你好,Zen, 咱们可以开始了吗?
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    Zen
    可以了
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    村长
    大家好, 今天我们请到房屋贷款专家Zen Mao 来给大家分享他工作当中的一些经历和故事, 谢谢Zen
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    Zen
    村长好,各位房东群友好,感谢房东群提供的这个平台和大家共同学习。
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    村长
    你先给大家介绍一下自己?
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    Zen
    各位好,我是贷款经纪,不隶属于任何银行,代理50多家大小银行,五大银行中我代理TD,Scotiabank,其余二线银行都可以做。业务范围包括个人房屋贷款,生意商业贷款,土地农场建筑贷款。
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    Zen
    我的专业背景是英国注册会计师(FCCA),加拿大CPA.CGA。以前在国内主要从事企业上市,场外市场挂牌,中小企业私募债发行财务顾问,私募基金管理等相关投融资工作。2013年初登陆加拿大后开始从事贷款工作。
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    村长
    你在英国读的书啊?在英国几年?
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    Zen
    我在马来西亚读的本科,3年,然后去到英国读了1年硕士,再读了1年会计证
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    Zen
    都是财务管理和会计专业
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    村长
    很优秀!

    咱们房东网房东群,对房贷的流程都不陌生。 我们很想听到一些更深入的一些问题。。 希望你多指点。
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    村长
    加拿大财务部长宣布对房屋贷款的新政策后,各种传言各大银行开始收紧,尤其是从昨天17号起,借贷会困难。有些网路文章甚至说银行停止放款。

    你是工作在贷款一线的专业人,想听听你在这方面的看法?
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    Zen
    知无不言,互相学习
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    Zen
    贷款的确收紧了,但没有这么严重.
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    Zen
    从年初以来,银行一直在收紧,政策没有太多变化,但对于收入证明,首付证明的核查明显比去年要求高了不少。10月,在舆论和政策的压力下,银行拒贷数量毫无征兆的突然暴涨。我自己的客人,同行的客人,朋友的朋友确有不少原本复合条件的客人被拒。
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    村长
    那么在你的客户中,被拒的比例大概是多少?
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    Zen
    相对顺利拿到贷款的人数相比,被拒的还是极少数的。而且主要集中在自雇,非居民,收入证明不足这些人群。
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    村长
    如果不幸被大银行拒绝了,怎么办?
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    Zen
    我最近处理的一个案例比较有代表性,和大家分享。先阐述一下大致情况,再分析一些教训和经验。
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    村长
    案例最能说服人了。
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    Zen
    客户是装修张师傅(化名),年初下了一个offer,小独立屋,70万出头,准备把现住房出售,到手的资金作为首付,由于先买后卖,需要办理bridge loan。张师傅以前都是给人打工,年报税收入6万多,计划贷款44万余,bridge loan约23万。原本这些计划都不错,不难实现。
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    Zen
    但是..
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    Zen
    一月份中询的offer,二月底closing。在下offer前几周,张师傅做了一个人生巨大的决定,辞职创业了!不算是心血来潮,早有打算,只是碰巧凑一起了。
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    村长
    记得在咱们房东网和群里,讨论过正在贷款的过程中,贷款人不要做的几件事:1.工作变更,2. 买大件,3. 家庭婚姻变故 . ..张师傅显然违反了第一条。
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    Zen
    是的
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    Zen
    没有任何悬链,由于没有工作收入证明,五大全部拒绝,二线银行也拒绝,没有首付。自己跑分行询问,时间也浪费了,个别小银行可以做但是时间来不及了。没办法,找到一个机构做了65%的一贷,同时办理了一个二贷,合计贷款95%。综合年利率约11%,另外支付了昂贵的lender fee, 贷款期限半年。一个半月后,老房子卖了,还了大部分的二贷,还剩四万二贷,这样每月还三千的利息。
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    村长
    这里问一下,这个lender fee的问题,你能再细说一下嘛?很多贷款人都不是很清楚。
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    Zen
    一般而言,二线银行,贷款机构(私贷)都会收取lender fee, 有点类似国内银行的管理费,从750元到4%,都有可能,主要取决于首付比例,房屋状况,紧急程度,风险,信用分数等,以放款机构的主观判断为主。通常在1-2.5%比较多,二贷收取的费用会高于一贷。
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    村长
    请再给解释一下一线银行、二线银行的划分,定义?是不是人们说的A lender, B lender...他们之间的区别?
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    Zen
    一线银行就是大家通常说的五大银行,严格来说A lender 除了五大还包括national bank, b2b bank. B lender 就是一些比较小的银行,大家比较熟悉的 有Home trust,equitable bank,等等。
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    Zen
    除了A和Blender, 还有机构贷款,通常说的私贷,需要说明的是私贷是合法的,受法律保护的,所有文件都经律师处理的,通常都是7.99%-12%年息,只看首付比例和房子条件。
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    Zen
    A lender 目前利率都是2点几,B lender 利率基本3.49%起步.A lender 利率低 对收入,信用,房屋数量的要求最严格。B lender 利率高,但是对于贷款人的要求没有那么高,很多案子可以特殊申请,一些A lender不认可的收入也可以考虑。比如说自雇人群,一线银行一般贷款上限为75万,首付35%,而且必须是自住房。但是二线银行在这块要求就很低.
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    村长
    谢谢解释!请接着张师傅故事 。。。。
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    Zen
    好。
    很快半年就到了,张师傅依然自己跑分行,希望refinance. 结果被迫延期一个月,又是昂贵的手续费,而且二贷债主拒绝第二次延期,否则罚金更多。还剩约20天的时间,张师傅的经纪找到我,寻求帮助。一分析,自雇半年,没有任何公司报税记录,有银行半年入账流水8万不到,信用记录达标。二线银行的菜。马上收集资料,按自雇人士向银行申请。stated income 约8.8万一年。
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    Zen
    九月时候,二线银行非常忙,第一个回合就要求推迟closing15天。不行,和审批人员沟通N个回合,终于同意按时。接下来,银行要求了大量的材料,包括半年公司流水每一笔入账的发票或解释,以前还私贷的每个月纪录,银行出账纪录,等等。
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    Zen
    中间各种催,直到最后一天还在催,终于下午三点左右通知我放款。利息4点几,比大银行高不少,但是已经是可以争取到的最好的结果,每月还款连本带息2000多一点。最后给张师傅规划好,等2018年初,我再帮助他到一线银行重新贷款,享受低息。
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    村长
    还好,贷到款了,只是在过程中走了一些本可以避免的弯路。
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    Zen
    是,通过张师傅的贷款经历,总结一下几个失误点:第一,换工作,辞职期间买房贷款,这是最忌讳的。第二,不相信专业人士,一家家分行的跑,浪费了宝贵的时间。第三,第一次到期的时候仍然没有提前安排,多付许多罚金。
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    村长
    谢谢总结!张师傅这个例子同时还涉及了不少方面,自雇,stated income,bridge loan,私贷(机构贷款),二贷,二线银行贷款。
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    村长
    村友们,大家如果有什么不清楚的可以提问,请教Zen。
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    Zen
    好的,谢谢村长,各位群友有什么疑问,我们一起探讨
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    村长
    谢谢你讲的案例。 我有个问题,关于房贷信用问题。。 A lender 和 B lender 对信用分数要求的差距有多大?
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    Zen
    A lender 最低要求620分,有些是650分, B lender 可以接受500分或更低的分数,甚至破产过的也可以,当然分数越低利息越高
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    Zen
    部分私贷可以不看信用报告
  • 文琦
    你好Zen, 我想问一下,对于外国学生贷款,你们做的多吗?
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    Zen
    留学生贷款,如果加父母名字我们可以做。如果只是留学生目前CIBC政策最好,我不做。35%首付,100万以下的房子
  • 文琦
    谢谢, 和其他五大银行相比,你的贷款机构,有什么优势?
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    Zen
    我是贷款中介,代理大小银行。我们本身是没有资金放贷的。我们优势在于对于不同银行贷款政策的深度了解,为客人提供最灵活方便的服务
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    Zen
    各种政策差距很大,如果按照通常6倍说法,一般人最多也就2-3套房子的贷款额。能合理运用政策,提出综合建议是关键
  • 文琦
    咱们村友们开始进来了。。
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    村长
    有个群友在群里让代问,如果贷款不批, 对他个人的信用有没有影响?
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    Zen
    没有影响
  • 文琦
    如果贷款批了, 除了利率之外, 都说要看违约罚款的条款, 你能说一下吗?
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    Zen
    违约通常都是指提前还款,有些在合同中注明除非买房否则不能提前还款,还有许多有罚金,但是目前大银行都是有大额罚金的
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    Zen
    所以贷款前要有计划,预计多久卖,变动利率罚款相对少
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    Zen
    变动利率和固定利率,哪个好,完全取决于买房的目的,炒房短期持有当然是浮动好,出租长期持有固定利率可以提前锁定回报
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    村长
    我接着文奇的问题, 很多地产投资的群友们都认为提前卖屋或者提前Refinancing, 只有三个月的罚金, 其实closing的时候, 往往罚金很大。。这个你能给解释一下?
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    Zen
    一般浮动利率是三个月利息,加一些手续费用。固定利率罚金就高了,算法比较复杂,最高我见过罚款5万多的。
  • Yuanying369
    请教,孩子上学期间,父母给他买房,影响他申请政府补助贷款吗?
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    Zen
    一般银行网站都有罚金计算器,大家可以去试试看。 Prepayment calculator
  • Yuanying369
    还有,孩子无收入,父母可以担保给他贷款吗?父母收入高
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    Zen
    Yuanying369, 父母可以为孩子担保。太小的孩子不行。至于对于补贴的影响,我不了解。
  • Yuanying369
    孩子20岁了
  • Yuanying369
    那这种情形下,利率高吗?
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    Zen
    20岁可以,但是房子价值不要超100万
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    Zen
    不会,大银行的利率都是2点几。
  • Yuanying369
    好,多谢啦
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    Zen
    不客气
  • 文琦
    现在低利息的情况下,是不是活动利率最好?
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    Zen
    这个仁者见仁了
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    Zen
    目前利息是历史低位,从概率上说上升的可能性大。但是经济状况不好,加息也难。预测不准
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    村长
    代群友问: 我们夫妇都是self-employee...但是都有几年的报税证明。我们已经有六个房屋出租,贷款很难,但是每个投资屋都可以refinance出不少钱,或者申请到line of credit, 这些钱用来做下一个房屋的down payment, 银行有没有限制?
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    Zen
    自雇出租房很难refine
  • 老猫
    请问一下,如果贷款以及达到收入的6倍,有什么可行的办法再贷款买房?谢 6
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    Zen
    只有B lender 可以
  • 老猫
    B lender大概可以做到多少倍收入?
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    Zen
    先回答自雇的网友,有些小银行政策可以的,你的状态大银行基本没可能了
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    Zen
    B lender 能贷多少款,要个案分享,有些甚至不主要看收入
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    Zen
    Line of credit 是可以作为首付的,但是同时也占用贷款额度
  • 天浩
    我每次closing 投资房的时候,都会在最后3-4天出问题, 之前都是说的挺好, 但到了关键的时候, 就有了问题。 这个事什么原因啊?
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    Zen
    银行的condition没有达到,比如收入证明文件不齐,或银行不接受。或是首付来源不明
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    Zen
    最先的approval是有条件的批准
  • Yuanying369
    奖金算在收入里面吗?
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    Zen
    要参考过去两年报税数据,还有T4
  • Yuanying369
    奖金都在报税和他4里面
  • 天浩
    贷款房屋评估时, 评估师的选择是银行选还是你们贷款专业人选?
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    Zen
    金额固定, 可以算,最好写在雇主信里 Yuanying369
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    Zen
    不同银行要求不同,有些可以我选
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    村长
    Zen, 咱们今天的对话时间到了, 有兴趣的村友们可以继续在这里提问题, 相信Zen 会抽出时间来解答的。
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    Zen
    谢谢村长
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    村长
    再次感谢Zen 给大家分享贷款中的经验。。。
  • Yuanying369
    多谢
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    Zen
    谢谢各位支持,平时有什么疑问也可以加我微信询问
  • Yuanying369
    你的微信号?zen
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    Zen
    zen289102
  • Ling99766
    请问自雇是如何定义的?如拥有公司几年以上,每月发薪水,能贷到的贷款是几倍收入?谢谢
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    Zen
    自雇就是自己做老板,拿佣金收入的,IT 咨询的
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    Zen
    如果每年报税T4T5 收入足够,就和普通申请一样
  • Ling99766
    我的情况不同,不是拿佣金,自己的公司,有T4收入
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    Zen
    如果每年T4 T5 足够,可以按正常贷款
  • Ling99766
    是自己公司,但拿T4,这样贷款时不算自雇吗?
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    Zen
    看银行,有的可以不算自雇

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