张波谈谈楼花的贷款与估价

作者:TD 贷款经理 张波

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我看很多群友最近都在谈论之前买的楼花评估价格的问题,我在这里给大家澄清一下这方面的误区。
首先评估价格和哪一家银行做的评估是没有绝对关系的,因为银行本身是没有评估部门来专门给你做评估的。银行的评估都是外包给离要评估的物业最近的评估公司来做的。所以说最后评出来的价钱不会是因为你在TD ,RBC还是BMO做的贷款申请而有所不同。

不同的银行也有可能用同一家评估公司去给自己的客人要贷款的物业去做评估。

你物业的评估价值是根绝周围已有的类似物业(类似结构,类似的lot,和相近的面积大小)的'最近的历史(通常是6个月内成交的物业)成交价格来推算的。

既然你的房子的估值是人算出来的,就有可能估值不准确(准不准确其实是相对的说法),尤其是新建的物业,之前并没有历史成交纪录,所以评估员只能根据附近类似的物业已经市场的最近成交价格的增长或下跌来决定新建物业的价值。

不同的评估员给同一个物业做评估,有可能价格会差很多,除了评估员的算法不同(也有主观因素),也很有可能是计算错误,或者用来做比较的物业没有最大限度的接近要评估的物业. 

【我们举个例子】 

假如说你买的房花的lot是50的,<可是周围已经有的小区的物业没有50的lot,只有46的lot,那么46的lot 和50的lot在同样面积的情况下,价格到底差多少,具体应该怎么算,这里面就有的一说了,实际上就是一个灰色地带。

或着评估员本应该用46lot的成交价格来做参考估算你的房屋价格,可是却错误的用42的lot的历史成交价来做comparable,这种情况下你的46lot的新房的估值肯定是低于实际应该估到的价格。


如果你的物业的评估没有被估上原始购买价,里面不排除是评估员主观的问题甚至是错误。作为借贷人,完全有权利通过你的贷款经理来要求银行重新评估。

当然在你要求银行重新评估的时候,我个人建议最好找一个值得你信赖的地产经纪朋友,帮你把你小区附近类似的lot和面积大小最近的成交价格找出来,然后一并让你的贷款经理递交给评估公司作为支持你房屋估价的证据

而且作为你的贷款经理,也有义务尽全力帮你争取到正确的和原始购买价一样的估值。现在即使你不是地产经纪,也有很多软件(例如house sigma)和网站(mongo house)可以查找到最近房屋成交的价格记录,一个有经验又负责任的贷款经理如果遇到客户物业的估值低于原始成交价,都会在第一时间亲自去查找类似物业的最近成交纪录来帮组客户去争取评估价格和购买价格一致甚至超过原始购买价。

接下来我们说一下,即使在尽最大努力的情况下(已经要求评估公司重新调整评估价格甚至投诉之后),评估的市场价值还是不够,接下来会发生什么情况。
【例子一】 

你的房屋原始购买价格是150万,你手里只有20%的首付款30万,评估值只有140万,那么银行就会按照140万的评估值来借款给你,140万的购买价格,银行最多能借给你的钱是140万的80%= 112万,加上你手里有的30万,总共142万,也就是说还差了8万,接下来借贷人只能自己想办法把这8万的差额自己补上,当然除了从国内汇钱或者找朋友借钱帮忙之外,也可以通过我们之前群友说的直接找builder 借Vendor take back mortgage,这里简称VTB,或者想办法找二贷,例如像green park这种大的builder目前的VTB mortgage利息是6%左右,这里要和大家普及一下二贷的利率问题,一般的私贷的市场利率在10-12%左右,虽然builder给的利率是6%,是大银行一贷的两倍,大银行二级抵押贷款(例如revloving heloc,3.45+0.5)利率的1.5倍,但是和私贷比还是很有优势。


例子二 

你的房花原始购买价还是150万,可是你只需要100万的贷款,手里有50万的现金作为首付,评估只估到了140万,虽然银行只承认140万的购买价,可是这并不影响你贷款100万,因为你的loan to value只不过从之前的66.6%(100万/150万)增加到了 71.4% (100万/140万,还是低于80%,反正你手里都有50万作为首付,这种情况下并不影响你贷款的额度。所以对于首付款比例比较高的借贷人来说,评估价格就算低于你的原始购买价,对你的贷款是没有影响的。


综上所述,关于目前银行在新建房屋评估价钱偏低的情况下,受影响最大的是那些首付款只有20%的借贷人,但是首付款的比例如果高的话,估值偏低也有可能对你没有影响。请大家根据上面两个例子来参考。

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