房东网专家组夜话 - 之一


与会专家介绍:


Carol Ma, 马云, 加国特许专业会计师,前CRA税务稽查官申诉官,12年审计抗辩经验。JKtax会计师事务所老板。


于戎伟,安省律师公会 · 法律顾问(Paralegal),专业代理民用房东与租客纠纷案、家庭暴力及商店盗窃案的抗辩,八年本地出庭经验,《于氏法律》公众号撰稿人。


保险理财专家:Jason Ji, 16年加拿大专业保险经验,供职于State Farm-全北美最大的汽车和房屋保险公司。带领12人的专业团队提供一站式专业保险及理财服务,诚信服务华语社区,汽车,房屋,人寿,商业,重病,伤残,牙医等保险以及汽车贷款。无论价格和品质,我们都能做到。


金融投资专家:KARL LIU从2001年9月从业至今,谙熟各大银行、基金公司、保险公司投资工具,对于资产合理配置、财富稳健增值、规划养老福利等均有丰富从业经验。KARL LIU毕业于哈尔滨工业大学管理学院、硕士学位。2000年12月31日移民加拿大。目前Karl Liu任北国财富总裁。


Michael Wang拥有美国硕士学位, 美加两地十余年房地产买卖,投资和物业管理经验。Michael 1999年移民加拿大,对于大多地区的房产有着自己独到的见解。


主持人: Jennifer MEI,IT女,2001年移民多伦多,《富爸爸,穷爸爸》系列书籍的爱好者。2012年开始投资北美房产,2017年退出朝九晚五IT工作,通过房产投资逐步实现十年退休计划。


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102 条评论

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    Jennifer Mei
    大家晚上好!又到了周四的投资人夜话节目。在投资路上,我们经常会遇到很多实际的问题或者瓶颈,有些burning questions可能会使得投资人心灰意冷,对自己产生怀疑。房东群是我们地产投资人抱团取暖的地方,让我们大家互相帮助扶持,能在投资路上一路向前。
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    Jennifer Mei
    今天晚上很高兴请到了5位地产行业的专家们为投资人现场答疑。也非常感谢村委们提前在群里收集了村友们关心的问题。我们会优先回答已收集的问题,由专家团队逐一回答。同时也欢迎大家在线文字提问,我会邀请专家们一一作答。
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    Jennifer Mei
    请大家在线提问时使用文字,专家回答时会使用语音。如果有什么问题我们现场无法解答或者是没有时间解答的,村长和村委们会在节目后得到相关的专家意见,然后在群中公布。
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    Carol Ma 马云
    我回答使用文字可以吗?
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    Jennifer Mei
    这是房东群的一次新的互动尝试,希望未来能让我们的交流平台建设地更好。
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    Carol Ma 马云
    语音的信息量大,大就会带来许多不便。用语音就会发生这个情况 -“他讲了啥?截个图我看看” - “……”
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    村长
    谢谢Jennifer, 房东群成立以来,一直得到地产各行各业专业人士的支持。 相信今后房东网群里的专业人们更会积极参与,和广大群友互动交流。 今天的几位专业人士,感谢他们在百忙中抽出时间参加房东网这次问答会,也请村友们对这次线上活动给予反馈和意见,帮助咱们这个讲堂提高质量。
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    Jennifer Mei
    下面有请税务专家马云,回答一下群友们的问题:
    1.买了楼花,后来转卖给另一家, 有中间差价上的盈利, 有没有合理避税办法? 把这部分税务节省下来?
    2.在卖房屋之前,花了近十万装修。如果在卖这个房屋之后,HST的税务问题如何考虑?
    3.请教外国人在安省购买的独立屋出售后向政府所交的税收与本地人的差别!
    4.如果要成为非税务居民,是否需要评估房价,成为非税后的租金报税是否有不同,出售是如何征税的
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    Carol Ma 马云
    啊,这就来提问的了!
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    Carol Ma 马云
    楼花转手(assignment sale) CRA 要求报成生意收入, 原因是绝大多数卖家都指望着通过转手来盈利 (reasonable expectation for profit),生意盈利是 100% taxable。既然是生意,可抵扣的常见费用有:assignment fee paid to Builder, legal fees, realtor's fees 等等在交易过程中的费用。
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    Carol Ma 马云
    是否会涉及HST 则要看卖家和 Builder签原始购房合同时的 intention。 如若 primary purpose 为 assign or flipping, 那卖家属于“ deemed builder" , 要收取HST。
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    Carol Ma 马云
    若原始购房目的为自用 (比如:给子女上大学准备的,为了离工作地点近一些等实实在在自用为目的),但应情况发生改变而转手 (子女不上大学了,工作地点换了)这种情形卖家则不用收取HST。
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    Carol Ma 马云
    既然楼花转手视同为生意,生意就有赚有赔,所以有盈利要报成收入,有亏损就报成亏损。只要真实有凭证,CRA都接受。 实操中没有什么好法子可以完全规避掉这个生意收入所得税。
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    Carol Ma 马云
    2.在卖房屋之前,花了近十万装修。如果在卖这个房屋之后,HST的税务问题如何考虑?

    只有新房才涉及HST, 二手房买卖属于HST exempt, 不收HST。所以如果卖的是新房,HST 是在整个房价上收的,装修10万计入成本, 装修成本中的HST可以作为ITC抵扣。
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    Carol Ma 马云
    3.请教外国人在安省购买的独立屋出售后向政府所交的税收与本地人的差别!

    外国人也要报增值税,和本地人一样 50% 的 capital gain 计入收入,再按照税阶交税。差别在于外国人有联邦税(这一点和本地人一样),没有安省税 (本地人有省税), 外国人有 surtax = 48%的联邦税。

    比如: 卖投资房有10万的增值,本地人约交8千多的税,外国人约交1万1;若有100万的增值,本地人交23万,外国人交21万多。所以你看并不是外国人交税一定比本地人多。
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    Carol Ma 马云
    4.如果要成为非税务居民,是否需要评估房价,成为非税后的租金报税是否有不同,出售是如何征税的

    一人由税务居民变非居民,房子FMV估价是要有的。成为非居民之后报房租要用 section 216 税表。特别要注意的是:每月要交租金的25% (part XIII withholding tax)给CRA, 每年通过报税再多退少补。非居民出售房子律师会扣留房款的25% (预留税), 卖家必须做certificate of compliance,清税后才能把余款从律师那里要回。具体可以见我在房东网上的博客。
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    Jennifer Mei
    非常感谢马云的专业回答,
    下面有请税务专家于戎伟,回答一下群友们的问题
    1.上个月卖出租屋,租客的固定租约已经结束,现在是Month to Month。 买家要求自住,不接受租客。 已经提前60天通知租客因卖房屋需要搬离,但是租客执意不搬,该怎么办?
    2.出租屋的租客,长期带人居住, 偶尔有吸大麻现象,如何妥善解决这歌问题?
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    于戎伟
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    于戎伟
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    Jennifer Mei
    非常感谢于大状的专业回答,
    下面有请保险专家Jason Ji,回答一下群友们的保险问题
    1.自住房的地下室部分准备分门出租, 原来的房屋保险只是自住房屋保险,如果出租房屋部分出现问题,保险公司是否还给承保?
    2.出租房屋有保险,但很多房屋有或多或少的不合法出租情况, 这种房屋如果出现问题,保险公司在赔保上有没有通融的办法
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    Jason 姬-车房保险
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    于戎伟
  • Doreen
    租客自从开始租赁,支票一直都打回来,沟通以后,也是要等到月中才付,或者分两次付完,现在每次支票有问题,都发一张N4,但是总是等到快到时间才付。我觉得这种情况每个月都会发生。难道我就一直给N4吗?请专家指导。谢谢
  • Doreen
    这种情况已经接连发生三个月了
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    Jason 姬-车房保险
    问题2
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    Jennifer Mei
    非常感谢Jason的专业回答,
    下面有请资产规划专家Karl Liu,回答一下群友们的资产配置问题
    1.有很多房屋的房东, 如何将来合理地把房产分配给几个孩子而不产生纠纷?
    2.房屋资产传递给下一代的顺序有哪些需要认真了解?有哪些税务考虑?
    3.大宝二宝都是宝,房子财产怎么分配?大宝二宝有配偶,财产我该怎么给?
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    Karl Liu
    1.有很多房屋的房东, 如何将来合理地把房产分配给几个孩子而不产生纠纷?
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    Karl Liu
    1.有很多房屋的房东, 如何将来合理地把房产分配给几个孩子而不产生纠纷?
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    Karl Liu
    2.房屋资产传递给下一代的顺序有哪些需要认真了解?有哪些税务考虑?
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    Karl Liu
    3.大宝二宝都是宝,房子财产怎么分配?大宝二宝有配偶,财产我该怎么给?
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    Jennifer Mei
    非常感谢Karl的专业回答,
    下面有请资产规划专家Michael Wang,回答一下群友们的地产投资问题
    1.安省新政府上任后,会对地产市场产生什么样的效果?
    2.在Toronto里,什么地方还有现金流的地区?
    3.买房时签了offer,但在24小时内还没有交押金就后悔了,这个时候毁约的后果是什么?
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    Michael Wang
    1.安省新政府上任后,会对地产市场产生什么样的效果?
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    Michael Wang
    2.在Toronto里,什么地方还有现金流的地区?
  • 民以
    先有house自住,后来买了个townhouse,house转出租。如果报税,house弄下那个延长4年自住的election. 还需要做房屋价格评估,年底报税做自住转出租视同出售吗?然后4年后需要再次做价格评估?然后上面提到的新的townhouse,4年以后会自动算自住(th一直自住,因为house价格贵些,想说办下延长4年)不知道可行不?在此4年期间,原house整租是否可以出租费用100%全报?新th自住但出租地下室,可否报40%费用?th是去年11月才买的
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    Michael Wang
    3.买房时签了offer,但在24小时内还没有交押金就后悔了,这个时候毁约的后果是什么?
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    Jennifer Mei
    对不起,上面有个小错误, Michael Wang是地产投资专家,我误写了资产规划专家
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    Jennifer Mei
    非常感谢Michael的专业回答,
    下面再次有请税务专家马云,回答一下群友们接下来的税务问题
    5.因购买楼花(投资物业)而产生的借款利息 报税问题 1)时间 利息产生的当年 还是该物业变现capital gain的时候?2)抵消项目 租金收入 还是capital gain?
    6)原先有house自住,后来买了个townhouse,house转出租。如果报税,house弄下那个延长4年自住的election. 还需要做房屋价格评估,年底报税做自住转出租视同出售吗?然后4年后需要再次做价格评估?然后上面提到的新的townhouse,4年以后会自动算自住(th一直自住,因为house价格贵些,想说办下延长4年)不知道可行不?在此4年期间,原house整租是否可以出租费用100%全报?新th自住但出租地下室,可否报40%费用?th是去年11月才买的
    7)父母2003年二十万买的自住房,到2012年父母另买一套房,原来二十万买的自住房改出租变成投资房,且此时的市场评估价格是四十万。如果2018年父母将房子以四十万的价格卖给已成年的儿子,请问父母要为这套自住转投资房缴税吗?成年的儿子以四十万买入此房作为自己的唯一房产,作为自住房,日后卖出是不是就不需要缴税?
    8)AIRBNB的个人年收入超过3万加币以上,是否需要额外交13%的HST?
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    Michael Wang
    没关系,我又多了一个头衔:)
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    Carol Ma 马云
    回复上面民以的问题:

    House 在自住转出租的这年报税的时候做45(2)election 视同 change in use 没有发生, 这样可以延长自住期4年。同时放弃townhouse在这4年为principal residence. 4年后house的change in use才发生, 此时做市场价格评估。

    在此4年期间,原house的出租收入和费用要全报的。

    新买的 townhose 自住但出租地下室,如果报40%费用相当于有40%的面积用于 income producing, 这个出租比例太高了,容易失去principal residence status 导致以后卖房要交相应比例的增值税。
  • 民以-8b1f0dc
    谢谢Carol!
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    Carol Ma 马云
    回复上面的问题:父母2003年二十万买的自住房,到2012年父母另买一套房。。。
  • Sean Wang-07d74d7
    谢谢Carl。我补充一个房产分配的问题。我们对死亡是无法预测的。如何具体操作才能够未雨绸缪?您提到卖掉几套房子然后如何如何,但若尚未来得及这样处理,该怎么办?谢谢。
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    Carol Ma 马云
    回复上面的问题:AIRBNB的个人年收入超过3万加币以上,是否需要额外交13%的HST?
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    Karl Liu
    未雨绸缪
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    Karl Liu
    未雨绸缪
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    Karl Liu
    发重复了,删掉一个吧
  • Kk-d129925
    美女会计能回答下楼花利息的税务问题吗?谢谢
  • Kk-d129925
    第五个问题
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    Carol Ma 马云
    看漏了。。。下面回复您:因购买楼花(投资物业)而产生的借款利息 报税问题 1)时间 利息产生的当年 还是该物业变现capital gain的时候?2)抵消项目 租金收入 还是capital gain?

    建房期间发生的借款利息属于 soft cost, 可以在当年抵扣租金。同样属于soft cost 还有建房或装修期间发生的律师费, 会计师费,和地税,都是可以在当年抵扣的。
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    Karl Liu
    还有,如果我们讨厌保费,我们有你可以自己不掏腰包就能买到大保单得办法,可以具体根据你的情况咨询我。
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    Jennifer Mei
    再次感谢马云的专业回答,
    下面再次有请法律专家于戎伟,回答一下群友们接下来的问题
    3.一对恋人联名签约入住租屋半年后闹了别扭,女朋友离去,男友付不起租金, 但不搬走执意只付自己的租金, 我该怎么办?
    4.按月出租,房客卧室带独立卫生间,故意长期浪费水电,该如何解决?比如在马桶储水间动手脚,长期让马桶流水,或不关灯。
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    于戎伟
    一对恋人联名签约入住租屋半年后闹了别扭,女朋友离去,男友付不起租金, 但不搬走执意只付自己的租金, 我该怎么办?
  • 民以-8b1f0dc
    请问carol,我用现在自住的房子申请的lineofcredit,作为down payment买了个新房。我搬到新房去住,把老房子租出去,请问新房子的利息可否用来deduct旧房子的租金收入?
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    Carol Ma 马云
    您这个问题简单,一句话,不能哈。
  • Kk-d129925
    租金来着其他物业 非本楼花?这有没有match原则?
  • 民以-8b1f0dc
    lineofcrefit 的利息也不行是吧?
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    于戎伟
    按月出租,房客卧室带独立卫生间,故意长期浪费水电,该如何解决?比如在马桶储水间动手脚,长期让马桶流水,或不关灯。
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    Carol Ma 马云
    请问carol, 我用现在自住的房子申请的line of credit,作为down payment买了个新房。。。
  • Sean Wang-07d74d7
    问于戎伟先生一个问题:房东有责任剪草除雪。租客是否可以因房东剪草不及时或质量不高而要求增加剪草数量或聘请专业剪草公司?
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    Jennifer Mei
    非常感谢于大状的专业回答,
    下面再次有请保险专家Jason Ji,回答一下群友们接下来的保险问题
    3.房屋贷款时,银行要求的房屋用途为自住或出租,或者是要求保险额跟贷款额相等,在做保险时会怎么处理?
    4.一旦出现跑水。或者是其他损坏。跟保险公司如何接洽进行理赔?理赔的具体程序是什么?
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    Jason 姬-车房保险
    问题3-自住/出租?贷款/保险?
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    Carol Ma 马云
    回复: 租金来自其他物业 非本楼花?这有没有match原则?

    要match,租金和费用要对应起来的。不能用这个楼花的费用去抵减其他房子的租金。
  • Sherry-95076a6
    如果我给孩子买的人寿保险,那个他未来的配偶共享吗?
  • Kk-d129925
    那就是今后房子建成后物业的租金?非利息发生当年抵扣?
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    Michael Wang
    Carol回答了很多投资人有关自住房line of credit 是否可以抵扣税的问题。这个问题一直在市场上被混淆解读,众说纷纭,这次清楚明了。
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    Michael Wang
    清楚明了
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    Jason 姬-车房保险
    问题3-贷款额
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    Karl Liu
    如果我给孩子买的人寿保险,那个他未来的配偶共享吗?
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    Carol Ma 马云
    回复: line of crefit 的利息也不行是吧?

    bank loan 也好,line of credit也好,都属于借款的一种形式。只有当借款的用途是用于购买出租房或投资产品的(即为:借钱是用来投资赚钱的) ,借款的利息(即,借款的成本)才能够作为费用抵减投资收入。
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    Jason 姬-车房保险
    问题4.一旦出现跑水 1
  • 民以-480f4fa
    谢谢carol!就是说我旧房不想卖,又想换个大房子住,是没办法省税了
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    Jason 姬-车房保险
    问题4.一旦出现跑水 2
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    Jennifer Mei
    非常感谢Jason的专业回答,提前收集的问题回答完毕,现在咱们开始回答群友们的在线提问。
  • Sherry-95076a6
    Donation :前二个最高返税的是什么?
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    Jason 姬-车房保险
    问题4 有些大,最后一步修复大家都知道了,没来得及说
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    Jennifer Mei
    5. 租客自从开始租赁,支票一直都打回来,沟通以后,也是要等到月中才付,或者分两次付完,现在每次支票有问题,都发一张N4,但是总是等到快到时间才付。我觉得这种情况每个月都会发生。难道我就一直给N4吗?这种情况已经接连发生三个月了
    请专家指导。谢谢

    6. 租期马上就要满了,房东和租客的关系不好,但是也没有什么特别的不好,就是想换一个“更好的”,用收回自住的的理由,是个好主意吗?
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    Jennifer Mei
    再次有请法律专家于戎伟,回答一下群友们的在线提问
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    于戎伟
    5. 租客自从开始租赁,支票一直都打回来,沟通以后,也是要等到月中才付,或者分两次付完,现在每次支票有问题,都发一张N4,但是总是等到快到时间才付。我觉得这种情况每个月都会发生。难道我就一直给N4吗?这种情况已经接连发生三个月了 请专家指导。谢谢
  • Sherry-95076a6
    多谢 Karl Liu !
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    Carol Ma 马云
    回复: 就是说我旧房不想卖,又想换个大房子住,是没办法省税了

    尽量去refinance 自住房,贷出款来买投资房,这才是正确的打开方式。借钱投资是很流行的做法。我认为用于个人消费的债务为不良债务,所以尽量避免借钱给自己买自住房。
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    于戎伟
    租期马上就要满了,房东和租客的关系不好,但是也没有什么特别的不好,就是想换一个“更好的”,用收回自住的的理由,是个好主意吗
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    Jennifer Mei
    非常感谢于大状的专业回答,
    下面再次有请资产规划专家Karl Liu,回答一下群友的人寿保险问题
    买保险一下子锁定二十年或者十年保费,这样让我感觉像个长期负担,有什么办法做到灵活支付,减轻负担?
  • Kk-d129925
    Carol, 想确认下timing. 那就是今后房子建成后物业的租金?非利息发生当年抵扣?
  • Kk-d129925
    请carol确认下timing. 那就是今后房子建成后物业的租金?非利息发生当年抵扣?
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    Karl Liu
    买保险一下子锁定二十年或者十年保费,这样让我感觉像个长期负担,有什么办法做到灵活支付,减轻负担?
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    Karl Liu
    买保险一下子锁定二十年或者十年保费,这样让我感觉像个长期负担,有什么办法做到灵活支付,减轻负担?
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    Carol Ma 马云
    楼花期间,若deposit都是借款来的,利息算作成本的一部分。因为当年没有租金可以抵扣。
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    Jennifer Mei
    非常感谢Karl的专业回答,
    下面有请地产投资专家Michael Wang,回答一下群友们的地产投资问题
    4. 如何筛选租客,如何确保租客的质量?
    5. 如何管理租客,如何拿捏管理的分寸?
    6. 什么样的房子值得投资?什么样的应该避免?
  • Beili
    如果房东和租客之间有gap 那为毛要建立租约关系呢 矛盾和结婚一样 讲究要不得啊
  • Beili
    将就
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    Michael Wang
    4. 如何筛选租客,如何确保租客的质量?
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    Michael Wang
    4. 如何筛选租客,如何确保租客的质量?
  • Beili
    Soft screening v.s. hard screening 6/4开 最起码 或前者更多
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    Michael Wang
    5. 如何管理租客,如何拿捏管理的分寸?
  • Kk-d129925
    谢谢carol
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    Michael Wang
    6. 什么样的房子值得投资?什么样的应该避免?
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    Jennifer Mei
    谢谢Michael.
    不知不觉已经快10pm了,相信大家今天都有所获。也谢谢诸位专家们的热心回答,我们这期投资人夜话节目就到此结束了。谢谢大家的参与,可能有些问题没有得到回答,大家可以留言村长。
  • 民以-480f4fa
    感谢大家!
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    村长
    感谢今天所有参加这次线上问答会的专家和群友, 感谢Jennifer。 大家有什么问题, 还可以留在这里, 或者email 给房东网 info@58fd.ca
  • Sherry-95076a6
    谢谢各位专家!
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    村长
    请大家给房东网线上问答提出宝贵意见, 我们会竭力改进! 再次谢谢大家
  • 行者
    @于戎伟-法律顾问【房东房客纠纷】 请问,父母买的独立屋的楼花,在close之前可不可以全名转给儿子和儿媳妇的名下,父母从中退出,这种转名可不可以?开发商要收取费用吗?谢谢[抱拳]

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