投资人夜话:贷款申请中如何争取收入income exception

作者: TD Bank贷款经理 张波

夜话主持:Jennifer Mei

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今晚和大家分享一个特殊贷款申请案例:

上周刚帮一个地产经纪朋友成功取得了比他期望更高额度的贷款。

这个朋友是2016年年中开始入行做兼职地产经纪,他当年总的收入是6万,报完税以后的净收入大约是在2万块加币左右;
2017年,他做兼职地产经纪总收入是11万,报完税后净收入8万块钱。

一般来讲,对于这种收入有变动的群体来说,银行是需要两年的报税记录,来看你的收入的连贯性和一致性;大部分银行都会用两年的平均值,比如说用2016年和2017年净收入的平均值来作为你的收入,计算你的负债比率。


按照常规计算的这种逻辑呢,这位经纪可以拿到的贷款额就会低很多,原因很简单:因为2016年他的地产净收入值拉低了收入平均值。

我那天跟审批经理在电话上来讨论这个case。

我用的理由是: 在这个客户案例中,我们不应该用两年的平均值,因为2016年6月份的这个客户刚刚入行,第一年只有半年的收入并不能完全反映客户现在的收入,而且刚入行的时候是一个比较缓慢的创业期会有不少的广告支出和expenses;

2017年的客户的这个工作已经进入稳定成熟阶段,我同时给审批经理看了客户今年2018MLS上的大量listing等等来证明他2017年工作的业绩和收入是可以代表他做兼职地产经纪的一个比较稳定可靠的收入 。

我告诉审批在这种情况下我们应该以2017年的收入为准,来计算客户的整个负债比率,而不是用两年的比较低的平均值来计算。

在电话中,我除了陈述和列举以上的客观事实之外,还结合客户在2018年初仅仅3个月他的佣金的总数,已经达到了4万多的事实推算出这位经纪朋友今年兼职地产经纪的收入是处于一个增长趋势。

有时候经常听到客人和地产经纪朋友说到具体哪一家银行贷款政策不好贷或者审批严格,据我个人目前在两家大银行工作的经验来说,很多时候并不是银行贷款政策难,或者审批不讲道理,只要贷款经理可以拿出足够的证据和事实来证明客户的收入能力,审批经理也是可以给一个exception。

作为贷款经理任何时候也一定要努力为客户争取最高利益;陈述事实,逻辑推理,do whatever takes.... 很多时候您也可以拿到exception(特批)。


希望今晚的夜话分享能够帮助大家,祝晚安⭐️[表情]

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41 条评论

  • YanKee
    写得好!
  • TD贷款 张波
    谢谢yankee的认可和支持。
  • TD贷款 张波
    欢迎大家提出最近都比较关心的贷款方面的问题,我会尽力为大家解答
  • JenniferMei
    请问一下张波,最近听说啊银行已经开始放松了一些贷款条件,包括对于自雇人士和高资产人士,以前A lender需要使用报税后收入去qualify,请问现在还是这样吗?有没对于不是拿T4的,A Lender还能拿到贷款吗?先谢谢啦?
  • YanBing
    请问,有两个土库出租,但不属于legal unit, 申请贷款时其金收入会被考虑吗? 谢谢!
  • TD贷款 张波
    对于自雇人士的收入,每家银行的算法稍微有些不同,目前对于名下没有有限公司的个人自雇,大多银行是?用净收入的基础上gross up 15%,用来算负债比。有一些银行是接受addback expenses,就是把你的费用再给加到净收入上面来提高收入,我们说的这种可以addback的expenses,一般来说有三大类:例如motorvehilce expense,也就是我们通常说的车lease,汽油费,保险,维护,407。第二大类就是home operating expenses,像拿home office用来做business,在个人报税的时候,可以拿房贷的利息和部分地税暖气费和维护费用来啊的 back。最后还可以把entertainment expense,就是吃饭之类的费用来addback。
  • TD贷款 张波
    对于名下有有限公司的自雇人士,他们也可以把一些expense来addback到自己的T4收入或者dividend上面来增加收入额度,具体要看你的贷款经理怎么做了。
  • TD贷款 张波
    很多银行有stated income program,但是这种program是针对生意经营在2-3年内还没有2年报税记录的自雇人士。
  • TD贷款 张波
    回答上面朋友关于地下室收入的问题,主要是在贷款申请里用到的收入,银行都要求是合法的收入。但是至于每家银行是如何来确认这个合法收入的,每家银行用的方法和标准是有出入的。
  • 文琦-33df55c
    你好张经理,对于自雇人士,很多是自己建了一个公司。为了避税,给自己发有限的工资,所以verified收入不多,这个银行会怎么考虑?
  • YanBing
    谢谢张波!还是有希望的:)
  • TD贷款 张波
    @yanbing,你说的完全没错。
  • 文琦-33df55c
    我的问题前边帖子已经回答,不用再重复了,谢谢你了
  • TD贷款 张波
    @ 文琦,好的👌
  • lucy-e323bd5
    如果首付超过60%
  • lucy-e323bd5
    是否容易些?
  • 扣扣
    可不可以讲解一下商业贷款 比方投资一座有10几个房间的学生公寓 怎样才能贷到款 对收入有何要求?谢谢!
  • 玉梅
    请问,在哪里能看到正在或将要出售的 townhouse,house 的楼花信息? 像 mls 一样的网站有吗?先谢谢
  • TD贷款 张波
    回lucy,首付款比例高,银行的风险虽然降低了,但是不能解决收入低的问题,如果不能是银行信服你有足够的供款能力,一样不会贷款给你。就好比很多人早年买了房子,现在房子升值超过100%,拥有很多的equity,可是没有收入证明,这种情况下也是一样的道理,虽然你借的钱相对于你拥有的equity不多,但是银行还是不会贷款给你。
  • TD贷款 张波
    所以说收入才是王道。
  • TD贷款 张波
    回扣扣,商业贷款请您咨询商业贷款经理,很抱歉我这边不能给您建议。
  • 扣扣
    没关系 谢谢!
  • TD贷款 张波
    回 玉梅,你可以试一下房大师。
  • Joyce-f00cea8
    TD bank对自雇人有没有比其他银行更优惠对外政策?
  • 玉梅-14212e2
    谢谢。不好意思,请问房大师是谁?
  • Joyce-f00cea8
    哈哈哈...玉梅,你在国内吧?
  • 玉梅-14212e2
    见笑了,我在渥太华,我真不知道房大师是谁或者网站吗?
  • TD贷款 张波
    谢谢Joyce,政策是死的,人士活得,自雇人士具体能不能带到款,要看客人客人自身的条件,和贷款经理的经验只能个别案例个别分析。
  • Jacob Zhang
    張老師您好,首先先謝謝您,講的太好了!其次,想冒昧的問下張老師,是否可以留意下您的微信好呢?有很多問題想要請教的,本人打字速度太慢了,望諒解🙏
  • TD贷款 张波
    Bozhang938914 ,电话:647-271-5212。
  • TD贷款 张波
    谢谢Jacob ,您有问题随时找我一定尽力帮您。
  • Jacob Zhang
    謝謝張老師👨‍🏫
  • Jacob Zhang
    我私信您🙏
  • chris
    张老师,你好!我是海外买家,可以贷款吗?条件是什么呢?谢谢
  • TD贷款 张波
    回 chris,不管借贷人是新移民还还是老移民,还是非居民和公民,都可以用海外收入来申请贷款。需要的提供海外收入证明。标准的文件是工作信,6个月银行流水,和最近的工资单。
  • chris
    那贷款额度利率会有差别吗?
  • TD贷款 张波
    没有差别,和本地居民拿到的折扣利率一样低。
  • lucy-e323bd5
    贷款额度是收入的多少倍?
  • lucy-e323bd5
    60岁买房有影响吗?
  • TD贷款 张波
    看你怎么做了,TD的投资房贷款可以做到将近年收入的9倍额度。
  • lucy-e323bd5
    谢谢你点解。

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